Eine Rangliste, die für jeden Eigentümer in Potsdam gilt, gibt es nicht. Welcher Makler zu Ihnen passt, hängt davon ab, was Sie verkaufen, wo das Grundstück liegt und welche Satzungen dort gelten. Rankings, Bewertungsportale und Siegel messen jeweils etwas anderes – Kundenzufriedenheit, Empfehlungen aus der Branche, Online-Präsenz oder Bewertungswissen. Belastbar wird Ihre Auswahl erst, wenn Sie diese Signale mit drei eigenen Prüfungen verbinden: Erlaubnis und Verbandszugehörigkeit, eine nachvollziehbare Preisbegründung aus amtlichen Daten und ein Maklervertrag, der Leistung, Laufzeit und Berichtspflichten klar regelt.

Das Wichtigste in Kürze

• Kein Einheitssieger: Die passende Wahl hängt von Objektart, Stadtteil und Verkaufsanlass ab.
• Siegel richtig lesen: Jedes Siegel hat eine eigene Methodik – Empfehlungen, Kundenbewertungen, Online-Präsenz oder Fachtest.
• Mindeststandard kennen: Die Gewerbeerlaubnis verlangt keinen Sachkundenachweis; Verbände wie der IVD verlangen ihn.
• Preis prüfen: Eine seriöse Einschätzung stützt sich auf Kaufpreise und Bodenrichtwerte, nicht auf Angebotspreise aus Portalen.
• Potsdam-Wissen abfragen: Sanierungsgebiete, Denkmalbereiche und Erhaltungssatzungen verändern Unterlagen und Käuferkreis.
• Vertrag lesen: Textform, Laufzeit, Leistungsumfang und Reporting gehören schriftlich festgehalten.

Rankings, Bewertungen und Siegel sagen etwas aus, aber jeweils über einen anderen Ausschnitt. Wer ein Siegel sieht, sollte zuerst fragen, wer es vergibt und worauf die Vergabe beruht. Die bekannten Auszeichnungen im Überblick:

Wir führen selbst mehrere dieser Signale: KIRSCH & KIRSCH steht in der FOCUS-Liste der Top-Immobilienmakler der Ausgaben 2024, 2025 und 2026, ist als BELLEVUE Best Property Agent 2026 ausgezeichnet, Mitglied im IVD Berlin-Brandenburg, und Geschäftsführer Bernhard Kirsch ist zertifizierter MarktWert-Makler der Sprengnetter Akademie. Gerade deshalb raten wir, Siegel als Einstieg in die Prüfung zu nehmen und nicht als Ergebnis: Sie zeigen, dass ein Büro sich einer externen Bewertung stellt – welches Büro Ihr Haus in Fahrland oder Ihre Wohnung in einem Potsdamer Denkmalbereich überzeugend vertritt, beantworten sie nicht.

Die gesetzlichen Mindestanforderungen an einen Immobilienmakler sind niedrig. Wer gewerblich Immobilien vermittelt, braucht eine Erlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung. In Brandenburg erteilt sie die Gewerbebehörde der Stadt oder Gemeinde, in Potsdam also die Landeshauptstadt. Geprüft werden im Kern Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse – über Führungszeugnis, Gewerbezentralregister, Schuldner- und Insolvenzverzeichnis. Einen Sachkundenachweis verlangt das Gesetz für Immobilienmakler nicht, wie die IHK Potsdam zur Erlaubnis nach § 34c GewO festhält. Auch die frühere gesetzliche Pflicht, 20 Stunden Weiterbildung in drei Kalenderjahren nachzuweisen, ist für Makler inzwischen entfallen; für Wohnimmobilienverwalter gilt sie weiter.

Für Sie heißt das: Die Erlaubnis ist die Eintrittskarte, kein Qualitätsnachweis. Ob jemand ausgebildet ist und sich fortbildet, erfahren Sie nur, wenn Sie danach fragen oder auf freiwillige Verpflichtungen achten. Der IVD etwa verlangt von seinen Mitgliedern einen Sach- und Fachkundenachweis, regelmäßige Weiterbildung sowie eine Vermögensschadenhaftpflicht- und Vertrauensschadenversicherung. Prüfen können Sie beides im Gespräch: Fragen Sie nach der Erlaubnis und der erteilenden Behörde – und nach dem Verband, wenn ein Verbandslogo auf der Website steht.

Marktkenntnis für Potsdam erkennen Sie daran, dass ein Makler Ihnen erklären kann, was an Ihrem Grundstück anders ist als an dem zwei Straßen weiter. In Potsdam ist das mehr als eine Floskel, denn auf engem Raum überlagern sich Regelungen, die den Verkauf direkt verändern.

In der Innenstadt läuft das Sanierungsgebiet Potsdamer Mitte noch; wer dort verkauft, hat es mit Sanierungsvermerk im Grundbuch und einem möglichen Ausgleichsbetrag als offener Kostenposition zu tun, die Käufer und Notar klären wollen. In Babelsberg wurden die Sanierungsgebiete Nord und Süd aufgehoben – dort dreht sich die Frage nicht mehr um die sanierungsrechtliche Genehmigung, sondern darum, ob der Ausgleichsbetrag bereits erhoben und bezahlt ist. Ein Makler, der das nicht von sich aus anspricht, wird es spätestens beim Notartermin tun müssen.

In der Berliner, Brandenburger, Jäger- und Nauener Vorstadt sowie im Denkmalbereich Nowawes in Babelsberg treffen Denkmalbereichssatzung, städtebauliche Erhaltungssatzung und Gestaltungssatzung zusammen. Für den Verkauf bedeutet das: Käufer fragen früh, was sie an Fassade, Fenstern oder Dach verändern dürfen, und die Unterlagen zur Genehmigungslage gehören ins Exposé, nicht in die Nachverhandlung. In den Gebieten der sozialen Erhaltungssatzung – Babelsberg Süd und Teltower Vorstadt Nord – sind Rückbau, Änderung und Nutzungsänderung genehmigungspflichtig, was vor allem Käufer von Mehrfamilienhäusern mit Modernisierungsplänen betrifft. Einen Überblick über alle geltenden Gebiete gibt die Satzungsübersicht der Landeshauptstadt Potsdam.

Anders liegt der Fall in den nördlichen Ortsteilen: Groß Glienicke und Fahrland führt der Gutachterausschuss als Schwerpunkte der Eigenheimverkäufe im äußeren Stadtgebiet. Dort entscheidet weniger die Satzungslage als die Frage, wie die eigene Bodenrichtwertzone im Verhältnis zur Kernstadt liegt – und welche Käufer aus Berlin oder aus Potsdam selbst kommen.

Für das Umland gilt eine weitere Unterscheidung: Potsdam ist kreisfrei und hat einen eigenen Gutachterausschuss. Kleinmachnow, Stahnsdorf, Teltow oder Werder (Havel) gehören zum Landkreis Potsdam-Mittelmark; zuständig ist dort der Gutachterausschuss des Landkreises. Wer beides verwechselt, arbeitet mit den falschen Vergleichsdaten.

Eine Preiseinschätzung prüfen Sie, indem Sie fragen, woher die Zahlen kommen. Eine belastbare Einschätzung stützt sich auf tatsächlich gezahlte Kaufpreise und auf Bodenrichtwerte, nicht auf die Angebotspreise aus Immobilienportalen.

Der Unterschied ist erheblich. Angebotspreise sind Wünsche von Verkäufern; wenn benachbarte Anbieter sich daran orientieren, schaukeln sie sich gegenseitig hoch, und es entsteht ein vermeintlicher Marktpreis, der mit dem Abschluss wenig zu tun hat. Der Gutachterausschuss der Landeshauptstadt wertet dagegen die tatsächlich beurkundeten Kaufverträge aus. Nach seinem aktuellen Marktbericht hat der Potsdamer Markt 2025 bei der Zahl der Verkäufe wieder deutlich angezogen, während sich das Preisniveau in den Teilmärkten seitwärts bewegt hat. Beides kann sich ändern, sobald Finanzierungs- oder Baukosten sich verschieben – eine Einschätzung, die nur auf einem Trend aufbaut, altert entsprechend schnell.

Die Bodenrichtwerte können Sie selbst über BORIS Brandenburg einsehen. Für Potsdam zeigen sie ein Bild, das jede Durchschnittszahl entwertet: Zwischen innerem und äußerem Stadtgebiet liegt eine deutliche Stufe, und innerhalb beider Gebiete reichen die Zonen um ein Mehrfaches auseinander. Einzelne Lagen im äußeren Stadtgebiet erreichen dabei Werte, die sonst im Inneren liegen. Ein Makler, der Ihnen einen Quadratmeterpreis „für Potsdam“ nennt, hat Ihr Grundstück noch nicht angesehen.

Vorsicht ist auch bei der auffällig hohen Einschätzung geboten. Wer mit einer Zahl über dem Wettbewerb um den Auftrag wirbt, muss sie später im Markt vertreten – oder den Preis nach Wochen ohne Resonanz senken. Fragen Sie deshalb nach den Vergleichsobjekten und danach, wie der Makler Lage, Baujahr und Zustand gewichtet hat.

In einen fairen Maklervertrag gehören klare Leistungen, eine überschaubare Laufzeit und Regeln zur Berichterstattung. Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an Verbraucher gilt zudem das Maklerrecht der §§ 656a ff. BGB: Der Maklervertrag bedarf der Textform, und wo beide Seiten den Makler beauftragen, wird die Provision hälftig geteilt.

Zur Provisionshöhe gibt es keine gesetzliche Vorgabe; sie ist Verhandlungssache und hängt vom Leistungsumfang ab. Entscheidend ist, dass im Vertrag steht, was Sie dafür bekommen:

Ein Punkt wird bei der Maklerwahl leicht übersehen: Wer parallel mehrere Makler beauftragt oder ohne klare Absprache mit einem zweiten spricht, riskiert, dass für denselben Käufer zwei Provisionsansprüche erhoben werden. Das kann erst auffallen, wenn der Käufer schon feststeht. Klären Sie deshalb vor jedem weiteren Kontakt, welcher Auftrag gilt.

Im Erstgespräch helfen Fragen, deren Antwort sich überprüfen lässt. Allgemeine Zusagen helfen bei der Auswahl nicht weiter; nachvollziehbare Antworten schon.

• Welche Erlaubnis nach § 34c GewO haben Sie, und von welcher Behörde?
• Welche Ausbildung und welche Bewertungsqualifikation hat die Person, die mein Objekt bewertet?
• Auf welche Kaufpreise und Bodenrichtwerte stützen Sie Ihre Einschätzung?
• Welche Satzungen gelten für mein Grundstück, und welche Unterlagen brauchen wir dafür?
• Aus welcher Richtung erwarten Sie Käufer – aus Potsdam, aus Berlin, aus dem Umland?
• Wie oft und in welcher Form berichten Sie mir während der Vermarktung?
• Wie prüfen Sie die Finanzierung eines Kaufinteressenten, bevor es zum Notar geht?

Vergleichen Sie mindestens zwei, besser drei Büros. Wer Ihnen auf diese Fragen konkret antwortet, hat sich mit Ihrem Objekt beschäftigt.

Ob Ihre Wahl trägt, zeigt sich an der Qualität der Information, die Sie bekommen. Die Maklerwahl ist mit der Unterschrift nicht abgeschlossen – entschieden wird sie in den Wochen danach.

Was Eigentümer am meisten beschäftigt, ist die Sorge, dass nicht der erzielbare Preis, sondern der schnellste Abschluss angestrebt wird – und dass sie nicht nachvollziehen können, wonach die Vermarktung ausgerichtet ist. Was andere Eigentümer berichten: Manche schicken sogar einen Bekannten als Interessenten zur Besichtigung, um zu hören, wie das Objekt dargestellt wird. So weit muss es nicht kommen, wenn die Berichterstattung stimmt. Sie sollten jederzeit wissen, wie viele Anfragen eingegangen sind, wie die Besichtigungen verlaufen sind, welche Einwände Käufer genannt haben und welche Angebote vorliegen.

Was wir in der Praxis beobachten: Eine Immobilie in einem Potsdamer Satzungsgebiet wird nicht nur am Preis verhandelt, sondern auch an der Frage, was der Käufer später umbauen darf. Deshalb gehören Genehmigungslage und offene Kostenpositionen in die ersten Unterlagen – nicht in die Nachverhandlung. Wir informieren fortlaufend und von uns aus über Vermarktungsstand, Besichtigungen und Kaufangebote und prüfen die Bonität der Kaufinteressenten, bevor ein Notartermin vereinbart wird.

Ein zweites Warnsignal betrifft vermietete Objekte: Mündliche Einschätzungen, ob und wann ein Mieter auszieht, wirken auf Eigentümer oft verbindlicher, als sie es rechtlich sind. Bestehen Sie darauf, dass solche Punkte schriftlich und mit Grundlage festgehalten werden.

Netzwerkbüro und inhabergeführtes Büro können beide passen – entscheidend ist, wer Ihr Objekt tatsächlich betreut. Bei großen Marken entscheidet der einzelne Standort und die zuständige Person über die Betreuung; der Markenname sagt darüber wenig. Ein inhabergeführtes Büro kann einen festen Ansprechpartner vom Erstgespräch bis zur Übergabe bieten, verfügt je nach Größe aber über weniger überregionale Reichweite.

Fragen Sie deshalb nicht nach der Marke, sondern nach der Person: Wer bewertet, wer besichtigt, wer verhandelt, wer ist bei Rückfragen erreichbar? Bei hochwertigen Objekten mit Käufern von außerhalb kann Reichweite schwerer wiegen; bei einem Verkauf, bei dem Satzungen, Mieter oder Erbengemeinschaften mitspielen, zählt eher die Nähe zum Objekt und zu den Beteiligten.

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Verantwortlich für diesen Beitrag

Dieser Beitrag wird von der KIRSCH & KIRSCH Immobilien GmbH, Karl-Liebknecht-Straße 10, 14482 Potsdam, verantwortet. Geschäftsführer: Bernhard Kirsch. Erlaubnis nach § 34c GewO, erteilt durch die Landeshauptstadt Potsdam; zuständige Aufsichtsbehörde: Gewerbeamt der Stadt Potsdam. Mitglied im IVD – Die Immobilienunternehmer. Firmenprofil · LinkedIn

Quellen

• IHK Potsdam: Erlaubnis für Immobilienmakler nach § 34c GewO
• §§ 656a ff. BGB – Maklervertrag über Wohnungen und Einfamilienhäuser
• Landeshauptstadt Potsdam: Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses
• BORIS Brandenburg – Bodenrichtwerte
• Landeshauptstadt Potsdam: Satzungen aus dem Bau- und Planungsbereich