Zwingend beteiligt ist beim Hausverkauf genau eine Person: der Notar, denn ohne notarielle Beurkundung kommt kein Grundstückskaufvertrag zustande – und er ist unparteiisch, also nicht Ihr Berater. Alles andere ist Ihre Entscheidung – ein Immobilienmakler für Bewertung, Vermarktung und Käuferprüfung, ein Sachverständiger für ein belastbares Wertgutachten, ein Energieberater für den Energieausweis, ein Steuerberater bei Spekulationsfrist oder Erbfall. Dazu kommt in Potsdam eine Ebene, die auf keiner bundesweiten Checkliste steht: mehrere städtische Stellen, die Auskünfte, Genehmigungen oder Bescheinigungen liefern müssen, bevor der Verkauf durchläuft. Welche das sind, hängt davon ab, wo genau das Haus steht.
Das Wichtigste in Kürze
- Pflicht ist nur der Notar. Er ist nach der Bundesnotarordnung unabhängiger und unparteiischer Betreuer beider Beteiligten – und damit nicht Ihr Interessenvertreter.
- Für das Stadtgebiet Potsdam ist der Gutachterausschuss der Landeshauptstadt zuständig, für die Umlandgemeinden der Gutachterausschuss des Landkreises Potsdam-Mittelmark. Wer am falschen Schalter anfragt, verliert Zeit.
- Grundbuchauszüge für Potsdam und einen großen Teil des Umlands stellt das Grundbuchamt beim Amtsgericht Potsdam aus.
- Liegt das Haus in einem Sanierungs-, Erhaltungs- oder Denkmalbereich, kommt der Fachbereich Stadtplanung oder die Untere Denkmalschutzbehörde dazu.
- Nicht jeder Beteiligte hilft: Verwalter, Betreuungsgericht, Miterben oder die Stadt als Vorkaufsberechtigte müssen zustimmen, ohne zum Verkauf beizutragen.
- Die Reihenfolge entscheidet. Drei Dinge klären sich günstiger vor dem ersten Termin als danach.
Wer muss beim Hausverkauf beteiligt sein – und wer ist freiwillig?
Zu trennen ist zwischen dem, was das Gesetz verlangt, und dem, was den Verkauf leichter macht.
| Beteiligter | Pflicht? | Wofür |
|---|---|---|
| Notar | ja | Beurkundung des Kaufvertrags, Grundbuchvollzug, Kaufpreisabwicklung |
| Grundbuchamt | ja | Grundbuchauszug vor dem Verkauf, Eigentumsumschreibung danach |
| Finanzamt | ja | Unbedenklichkeitsbescheinigung nach Zahlung der Grunderwerbsteuer durch den Käufer |
| Energieberater oder anderer Ausstellungsberechtigter | ja, außer bei Baudenkmälern | Energieausweis, der spätestens bei der Besichtigung vorzulegen ist. Für Baudenkmäler gilt die Pflicht nach dem Gebäudeenergiegesetz nicht |
| Immobilienmakler | nein | Bewertung, Unterlagen, Vermarktung, Käuferprüfung, Abwicklung |
| Sachverständiger | nein | Verkehrswert- oder Kurzgutachten, wenn der Wert belastbar dokumentiert sein muss |
| Steuerberater | nein | Spekulationsfrist, Erbfall, Schenkung, gewerblicher Grundstückshandel |
| Rechtsanwalt | nein | Erbengemeinschaft, Scheidung, streitige Ausgangslage |
| Stadt Potsdam, je nach Lage | abhängig vom Grundstück | Auskünfte, Genehmigungen, Zeugnis zum Vorkaufsrecht |
Die Konsequenz für Ihre Planung: Der Notar steht am Ende, nicht am Anfang, und er prüft den Vertrag – nicht Ihren Preis und nicht Ihre Unterlagen. Wer nur den Notartermin bucht, hat einen rechtssicheren Vertrag über einen Preis, den niemand geprüft hat.
Wen brauchen Sie zuerst – und was klärt sich vor dem ersten Telefonat?
Naheliegend ist der Bewertungstermin. Drei Fragen sind davor dran, weil sie jede spätere Entscheidung verändern.
Wer darf überhaupt verkaufen? Maßgeblich ist der Eigentümerstand im Grundbuch, nicht der Stand in Ihren Unterlagen. Nach einem Erbfall ist die Erbengemeinschaft eingetragen und nicht eine einzelne Person; nach einer Scheidung steht unter Umständen noch beides im Grundbuch. Den Auszug bekommen Sie schriftlich beim Grundbuchamt des Amtsgerichts Potsdam, das nicht nur das Stadtgebiet, sondern auch zahlreiche Umlandgemeinden führt.
Was steht in Abteilung II? Wohnrecht, Nießbrauch, Erbbaurecht, Sanierungsvermerk, Dienstbarkeiten – das sind keine Formalien, sondern Positionen, die Käuferkreis und Preis verändern. Der Sanierungsvermerk zeigt an, dass das Grundstück in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet liegt; daran hängen Genehmigungsfragen und der Ausgleichsbetrag.
Was sagt Ihre Bank? Läuft noch ein Darlehen, muss die Grundschuld gelöscht oder übernommen werden, und bei einer Ablösung vor Ablauf der Zinsbindung kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen – ein gesetzlicher Ersatzanspruch, kein frei verhandelbarer Preis, dessen Höhe sich aber nachrechnen lässt. Beides gehört in die Verkaufsrechnung, weil es größer ausfallen kann als die Provision.
Wer hilft bei der Wertermittlung – und wer hat in Potsdam die Daten?
Für den Wert gibt es drei Wege, die sich in der Belastbarkeit unterscheiden: eine Onlinebewertung als Einordnung, die Einschätzung eines Maklers aus laufenden Verkäufen, ein Gutachten, das vor Gericht, gegenüber dem Finanzamt oder in einer Erbengemeinschaft standhält. Wie eine Wertermittlung aufgebaut ist, erläutern wir auf der Seite zur Immobilienbewertung.
Die Bezeichnung „Gutachter“ ist nicht geschützt, die Zusätze „öffentlich bestellt und vereidigt“ dagegen schon. Wer ein Gutachten braucht, das Dritte akzeptieren müssen, findet die für die Region bestellten Personen in der Sachverständigenliste der IHK Potsdam für die Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke.
Die Datengrundlage liegt in beiden Fällen beim Gutachterausschuss – und hier verläuft für Potsdam eine Zuständigkeitsgrenze. Die Landeshauptstadt ist kreisfrei und hat einen eigenen Gutachterausschuss, der jeden beurkundeten Kaufvertrag im Stadtgebiet auswertet. Für die Umlandgemeinden von Kleinmachnow über Teltow und Stahnsdorf bis Werder (Havel) ist der Gutachterausschuss des Landkreises Potsdam-Mittelmark zuständig. Die Auskünfte des Gutachterausschusses – zur Kaufpreissammlung, zum Bodenwert und zu Nutzungsentgelten – laufen über Antragsformulare und sind gebührenpflichtig. Nach der Brandenburgischen Gutachterausschussverordnung wird die Auskunft aus der Kaufpreissammlung zudem nur anonymisiert und nur bei dargelegtem berechtigtem Interesse erteilt. Die Konsequenz: Der Anruf beim Gutachterausschuss ersetzt keine Bewertung – er ist ein kostenpflichtiger Antrag mit Begründung.
Ein Sonderfall, für den es keine Standardantwort gibt: das Erbbaurecht. Weil im Stadtgebiet nur wenige Erbbaurechtsverträge im Jahr beurkundet werden, veröffentlicht der Gutachterausschuss mangels Datengrundlage keine Erbbaurechtsfaktoren. Für ein Erbbaurechtsgrundstück heißt das: Eine Bewertung über Standardableitungen trägt nicht, es braucht eine Einzelbetrachtung.
Welche Potsdamer Stellen kommen dazu – und wann?
Ob und welche Ämter beteiligt sind, entscheidet die Adresse. Welche Satzungen es überhaupt gibt, zeigt die Satzungsübersicht der Landeshauptstadt Potsdam; sie dient allerdings der Information, und welche Satzung ein einzelnes Grundstück erfasst, beantwortet nur der zuständige Fachbereich. Der folgende Stand ist der von September 2026.
Fachbereich Stadtplanung. Er ist die Adresse für Sanierungs- und Entwicklungsgebiete. In der Südlichen Innenstadt läuft das Sanierungsgebiet Potsdamer Mitte weiter; dort tragen die Grundstücke einen Sanierungsvermerk im Grundbuch, und es ist vor dem Notartermin zu klären, welche Rechtsvorgänge die Satzung dem Genehmigungsvorbehalt unterwirft. In Babelsberg Nord und Babelsberg Süd wurden die Sanierungssatzungen dagegen aufgehoben – die Genehmigungsfrage entfällt damit, die Frage des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags nicht. Für Sie als Verkäufer sind das zwei verschiedene Gespräche mit derselben Behörde, und sie gehören vor das Inserat, nicht in die Vertragsverhandlung.
Untere Denkmalschutzbehörde. Steht das Haus in der Denkmalliste, sind Instandsetzung, Umbau und Rückbau erlaubnispflichtig – auch für den künftigen Käufer, der mit Sanierung kalkuliert. Über die häufigen Fragen zum Denkmalschutz führt die Stadt auch zur aktuellen Denkmalliste; ältere Fassungen kursieren im Netz und sind nicht maßgeblich. Betroffen sind unter anderem die Denkmalbereiche Nowawes in Babelsberg, der Stadtkern sowie die Nauener, Jäger-, Berliner und Brandenburger Vorstadt. Für Sie heißt das zweierlei: Der Denkmalstatus gehört mit der zugehörigen Auskunft ins Exposé, und er entbindet zugleich von der Energieausweispflicht – ein Punkt, den Kaufinteressenten regelmäßig anders erwarten.
Die Stadt als Vorkaufsberechtigte. Für eine Reihe von Bereichen bestehen Vorkaufsrechtssatzungen – darunter Golm Nord, Fahrland West, die Uferzone Griebnitzsee und Bornstedt Kirschallee/Amundsenstraße. Hinzu kommen die gesetzlichen Vorkaufsrechte in Sanierungs- und Entwicklungsgebieten. Praktisch bedeutet das: Nach dem Notartermin wartet der Vollzug auf eine Entscheidung der Stadt, und das Grundbuchamt schreibt erst danach um.
In den sozialen Erhaltungsgebieten Babelsberg Süd und Teltower Vorstadt Nord sind Rückbau, Änderung und Nutzungsänderung zusätzlich genehmigungspflichtig – auch dann, wenn sie nach der Brandenburgischen Bauordnung verfahrensfrei wären. Die Konsequenz für den Verkauf: Ein Käufer, der mit Modernisierung, Grundrissänderung oder Aufteilung rechnet, muss wissen, dass diese Pläne einen Genehmigungsschritt enthalten – sonst kippt seine Kalkulation nach dem Kauf, und die Verhandlung darüber läuft vorher.
Wer muss zustimmen, obwohl er Ihnen nicht hilft?
Nicht jeder Beteiligte am Hausverkauf ist ein Helfer. Manche Personen und Stellen müssen lediglich zustimmen – und wenn sie es nicht tun, steht der Verkauf still, obwohl Käufer und Preis längst feststehen. Diese Seite der Frage steht in keiner Ansprechpartnerliste, kostet aber am meisten Zeit.
Der Verwalter bei Wohnungs- und Teileigentum. Sieht die Gemeinschaftsordnung eine Veräußerungsbeschränkung vor, ist die Zustimmung des Verwalters erforderlich, und ohne sie wird der Eigentümerwechsel nicht eingetragen. Was andere Eigentümer berichten: Der Verkauf kann dabei an etwas scheitern, das mit der Immobilie nichts zu tun hat – etwa daran, dass der zuständige Sachbearbeiter die Verwaltung verlassen hat und die Erklärung über Wochen niemand ausstellt. Ein Anruf bei der Verwaltung, bevor der Notartermin steht, kostet nichts.
Das Betreuungsgericht. Verkauft ein Betreuer für den Betreuten, ist die Verfügung über ein Grundstück genehmigungsbedürftig. Dasselbe gilt sinngemäß im Vormundschaftsfall. Die Genehmigung wird nach dem Vertragsschluss eingeholt, und der Vertrag ist bis dahin schwebend unwirksam. Das ist kein Hindernis, aber ein Zeitraum, den der Käufer kennen muss.
Miterben und Miteigentümer. In einer Erbengemeinschaft ist die Verfügung über den Nachlassgegenstand Sache aller gemeinsam. Ein Miterbe mit kleinem Anteil kann den Verkauf damit ebenso aufhalten wie der mit dem größten. Hier hilft kein Makler und kein Notar weiter, sondern nur eine Einigung – und wenn die nicht zustande kommt, anwaltliche Begleitung.
Wohnrechts- und Nießbrauchberechtigte. Wer ein eingetragenes Recht hat, muss dessen Löschung bewilligen. Verkauft wird sonst die Immobilie mitsamt dem Recht – ein anderes Produkt für einen anderen Käuferkreis. Und beim gemeindlichen Vorkaufsrecht ist die Stadt zwar kein Vertragspartner, entscheidet aber über den Vollzug.
Wo bekommen Sie unabhängigen Rat?
Der Notar berät beide Seiten und gestaltet den Vertrag rechtlich ausgewogen, besorgt die für den Vollzug erforderlichen Unterlagen und überwacht die Eigentumsumschreibung. Nach der Bundesnotarordnung ist er dabei unabhängiger und unparteiischer Betreuer der Beteiligten – also ausdrücklich nicht der Interessenvertreter einer Seite. Wer eine Position durchsetzen will, braucht dafür jemand anderen.
Unabhängige Erstberatung zu Bau- und Immobilienfinanzierung bietet die Verbraucherzentrale Brandenburg mit einer Beratungsstelle in Potsdam; sie ersetzt weder Steuer- noch Rechtsberatung. Für steuerliche Fragen – Spekulationsfrist, geerbte Immobilie, Vermietung im Verkaufsjahr – ist der Steuerberater zuständig; weder Makler noch Notar dürfen hier beraten.
Ein Immobilienmakler ist demgegenüber ausdrücklich Ihr Beauftragter und keine neutrale Instanz. Für die Tätigkeit ist eine Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung erforderlich, die in Brandenburg bei der zuständigen Gewerbebehörde beantragt wird; die IHK Potsdam fasst die Voraussetzungen zusammen. Sie ist Zugangsvoraussetzung und kein Qualitätsnachweis.
Wer bezahlt welchen Beteiligten?
| Beteiligter | Wer trägt die Kosten |
|---|---|
| Notar und Grundbuchamt (Eigentumsumschreibung) | üblicherweise vertraglich dem Käufer zugewiesen |
| Löschung der Grundschuld des Verkäufers | Verkäufer |
| Vorfälligkeitsentschädigung | Verkäufer, gegenüber der eigenen Bank |
| Energieausweis | Verkäufer |
| Sachverständigengutachten | wer es beauftragt |
| Auskünfte und Genehmigungen der Stadt | der Antragsteller, in der Regel der Verkäufer |
| Grunderwerbsteuer | Käufer |
| Maklerprovision beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung an einen Verbraucher | zwischen den Parteien geteilt, wenn der Makler für beide Seiten tätig wird |
Die Konsequenz für die Kalkulation: Was Sie sicher selbst tragen, fällt früh an und unabhängig vom Erfolg. Was erfolgsabhängig ist, fällt am Ende an. Wer beides in einen Topf wirft, vergleicht die Wege falsch.
Häufige Fragen
Verpflichtend beteiligt ist nur der Notar, der den Kaufvertrag beurkundet und den Eigentumsübergang im Grundbuch vollzieht. Freiwillig hinzukommen können ein Immobilienmakler für Bewertung, Vermarktung und Käuferprüfung, ein öffentlich bestellter Sachverständiger für ein Wertgutachten, ein Steuerberater bei Spekulationsfrist oder Erbfall sowie ein Rechtsanwalt bei Erbengemeinschaft oder Scheidung. Je nach Lage des Grundstücks kommen städtische Stellen dazu: der Fachbereich Stadtplanung in Sanierungsgebieten, die Untere Denkmalschutzbehörde bei Denkmalen und die Stadt als Vorkaufsberechtigte.
In dieser Reihenfolge: Eigentümerstand und Belastungen im Grundbuch klären (Grundbuchamt beim Amtsgericht Potsdam), offene Finanzierung mit der Bank besprechen, Unterlagen zusammenstellen – Grundbuchauszug, Flurkarte aus dem Liegenschaftskataster, Bauakte beim Bauaktenarchiv, bei Wohnungen Teilungserklärung und Abrechnungen von der Verwaltung, dazu der Energieausweis –, den Wert ermitteln lassen, die Genehmigungs- und Satzungslage für die Adresse abfragen, erst dann vermarkten. Der Notartermin steht am Ende. Wer die Reihenfolge umdreht, verhandelt später über Punkte, die vorher klärbar gewesen wären.
Kostenlos sind Onlinebewertungen und die Ersteinschätzung eines Maklers. Beide liefern eine Einordnung, kein Gutachten. Belastbare Vergleichsdaten führt der Gutachterausschuss in seiner Kaufpreissammlung – Auskünfte daraus werden in Brandenburg über Antragsformulare erteilt, sind gebührenpflichtig und setzen nach der Brandenburgischen Gutachterausschussverordnung ein dargelegtes berechtigtes Interesse voraus. Ein Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen kostet ebenfalls und ist dort sinnvoll, wo Dritte den Wert akzeptieren müssen: Finanzamt, Gericht, Erbengemeinschaft.
Ja. Ein Grundstückskaufvertrag bedarf der notariellen Beurkundung, ohne sie ist er nicht wirksam. Der Notar entwirft den Vertrag, berät beide Seiten, besorgt die für den Vollzug erforderlichen Unterlagen und Bescheinigungen und überwacht die Eigentumsumschreibung, sobald der Kaufpreis gezahlt ist. Nach der Bundesnotarordnung ist er unabhängiger und unparteiischer Betreuer der Beteiligten und vertritt damit weder Verkäufer noch Käufer.
Dann übernehmen Sie Bewertung, Unterlagenbeschaffung, Exposé, Inserat, Besichtigungen und Käuferprüfung selbst. Unterstützung gibt es trotzdem: ein Sachverständiger für den Wert, ein Energieberater für den Energieausweis, ein Fotograf für die Aufnahmen, die Verbraucherzentrale für eine unabhängige Einordnung, der Steuerberater für die steuerliche Seite. Die Behördenschritte – Grundbuchauszug, Auskünfte der Stadt, Zeugnis zum Vorkaufsrecht – fallen unabhängig davon an, ob Sie mit oder ohne Makler verkaufen.
Das hängt an der Ausgangslage. Bei Wohnungs- oder Teileigentum kann die Gemeinschaftsordnung die Zustimmung des Verwalters verlangen. Verkauft ein Betreuer, ist die Genehmigung des Betreuungsgerichts erforderlich. In einer Erbengemeinschaft müssen alle Miterben mitwirken. Ein eingetragenes Wohnrecht oder ein Nießbrauch muss vom Berechtigten zur Löschung bewilligt werden. Und liegt das Grundstück in einem Gebiet mit gemeindlichem Vorkaufsrecht, entscheidet die Stadt über den Vollzug, ohne Vertragspartei zu sein.
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Dieser Beitrag wird von der KIRSCH & KIRSCH Immobilien GmbH, Karl-Liebknecht-Straße 10, 14482 Potsdam, verantwortet. Geschäftsführer: Bernhard Kirsch. Erlaubnis nach § 34c GewO, erteilt durch die Landeshauptstadt Potsdam; zuständige Aufsichtsbehörde: Gewerbeamt der Stadt Potsdam. Mitglied im IVD – Die Immobilienunternehmer. Firmenprofil · LinkedIn
Quellen
- Notarkammer Brandenburg: Aufgaben des Notars beim Immobilienkaufvertrag
- Amtsgericht Potsdam: Grundbuchamt und Grundbuchauszug
- Gutachterausschuss für Grundstückswerte, Land Brandenburg: Auskünfte aus der Kaufpreissammlung
- IHK Potsdam: Sachverständige für die Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke
- IHK Potsdam: Immobilienvermittler und Erlaubnis nach § 34c GewO
- Landeshauptstadt Potsdam: Satzungen aus dem Bau- und Planungsbereich
- Landeshauptstadt Potsdam: Häufige Fragen zum Denkmalschutz
