Warten lohnt sich, wenn ein bestimmter Termin bevorsteht, der Ihre Position messbar verbessert – eine ablaufende Steuerfrist, eine abgeschlossene Sanierung, ein geklärtes Erbe. Warten allein in der Erwartung höherer Preise ist dagegen eine Wette, und sie kostet in der Zwischenzeit Geld. Der Potsdamer Markt hat zuletzt bei der Zahl der Abschlüsse wieder angezogen, während das Preisniveau sich nach Einschätzung des Gutachterausschusses seitwärts bewegt. Entscheidend ist deshalb nicht die Frage, ob der Markt in einem Jahr höher steht, sondern ob in Ihrem Fall ein Termin existiert, auf den zu warten sich rechnet.
Das Wichtigste in Kürze
- Termin statt Bauchgefühl: Warten hat nur dann einen Wert, wenn Sie den Termin benennen können, auf den Sie warten.
- Marktlage Potsdam: Mehr Abschlüsse, seitwärts laufendes Preisniveau – die Bedingung dafür sind Finanzierungs- und Baukosten.
- Fristen setzen den Rahmen: Zehnjahresfrist, Eigennutzungsregel und das Sonderkündigungsrecht beim Darlehen sind harte Daten, Preisprognosen sind es nicht.
- Potsdamer Termine: Bodenrichtwert-Stichtag, Marktbericht, laufende und auslaufende Sanierungsgebiete verschieben Ihre Datengrundlage und Ihre Kostenposition.
- Zinshoffnung prüfen: Darlehen mit langer Zinsbindung folgen dem Kapitalmarkt, nicht im Gleichschritt dem Leitzins.
- Kosten des Wartens: Instandhaltung, Betriebskosten und ein alternder Energieausweis laufen weiter, unabhängig vom Markt.
Wie steht der Potsdamer Markt gerade?
Der Potsdamer Markt hat bei der Zahl der Abschlüsse wieder Fahrt aufgenommen, beim Preisniveau nicht. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Potsdam wertet die tatsächlich beurkundeten Kaufverträge aus und beschreibt in seinem aktuellen Grundstücksmarktbericht für das zurückliegende Berichtsjahr deutlich mehr Vorgänge und einen gestiegenen Geldumsatz, während er das Preisniveau in den Teilmärkten als stabil einordnet. Im Jahr davor sprach derselbe Ausschuss noch überwiegend von Seitwärtsbewegungen.
Für Ihre Entscheidung heißt das zweierlei. Mehr Abschlüsse bedeuten, dass Käufer wieder handlungsfähig sind – ein Verkauf scheitert derzeit seltener daran, dass sich niemand findet. Ein stabiles Preisniveau bedeutet aber auch, dass ein Jahr Warten aus dem Markt heraus kaum etwas hinzugibt. Die Bedingung, unter der beides gilt, benennt der Gutachterausschuss selbst: Finanzierungs- und Baukosten. Verschieben die sich spürbar, verschiebt sich die Aussage mit.
Wichtig ist die Unterscheidung zwischen dem, was angeboten, und dem, was bezahlt wird. Angebotspreise aus Immobilienportalen sind Wünsche von Verkäufern; sie können ein Bild erzeugen, das die beurkundeten Kaufpreise nicht tragen. Wer seinen Verkaufszeitpunkt an Portalpreisen ausrichtet, misst sich an der falschen Größe.
Was kostet das Warten – und was bringt es?
Warten ist nicht kostenlos, und das ist der Punkt, der in der Abwägung am häufigsten fehlt. Während Sie warten, laufen Instandhaltung, Versicherung, Grundsteuer und Betriebskosten weiter. Bei einem leerstehenden Haus kommen Heizkosten ohne Nutzen und ein sichtbarer Substanzverlust dazu. Steht noch ein Darlehen, laufen Zinsen mit.
Dem gegenüber steht der mögliche Gewinn aus einer Preisbewegung, die niemand zusichern kann. Rechnen Sie beides gegeneinander: Wenn ein Jahr Warten Sie einen bestimmten Betrag an laufenden Kosten kostet, muss der Erlös um mehr als diesen Betrag steigen, damit sich das Warten überhaupt trägt – und zwar nach Abzug dessen, was Sie in der Zwischenzeit an Instandhaltung investieren mussten, um den Zustand zu halten.
Was in Foren und Kommentarspalten immer wieder beschrieben wird, ist die umgekehrte Sorge: zu spät dran zu sein und in einen fallenden Markt hinein zu verkaufen. Beide Ängste – zu früh und zu spät – lassen sich nicht auflösen, weil beide auf eine Vorhersage setzen. Auflösen lässt sich nur die Frage, ob Sie auf einen konkreten Termin warten oder auf eine Stimmung.
Warten Sie auf sinkende Zinsen? Prüfen Sie, worauf Sie warten
Viele Eigentümer verschieben den Verkauf, weil sie auf eine Zinssenkung warten, die Käufern wieder mehr Spielraum gibt. Der Gedanke ist richtig – die Erwartung wird nur oft am falschen Signal festgemacht.
Die Konditionen für Immobiliendarlehen mit langer Zinsbindung bewegen sich nicht im Gleichschritt mit dem Leitzins der Notenbank; sie folgen den Renditen am Kapitalmarkt für entsprechende Laufzeiten. Deshalb kann es vorkommen, dass die Schlagzeile eine Zinssenkung meldet und die Bauzinsen davon zunächst wenig zeigen – oder umgekehrt. Wer seinen Verkaufszeitpunkt an diese Erwartung koppelt, sollte deshalb nicht die Leitzinsentscheidungen verfolgen, sondern die tatsächlichen Konditionen. Die entsprechenden Zeitreihen veröffentlicht die Deutsche Bundesbank in ihrer Zinsstatistik laufend.
Das ist keine Empfehlung, auf Zinsen zu spekulieren. Es ist die Bedingung, an der Sie erkennen, ob Ihre Annahme noch trägt.
Welche Fristen setzen Ihren Zeitpunkt wirklich?
Anders als Preisprognosen sind Fristen feste Daten. Sie sind der einzige Grund, aus dem sich Warten sicher rechnen lässt.
| Frist | Worum es geht | Was das für den Zeitpunkt bedeutet |
|---|---|---|
| Zehnjahresfrist | Liegen zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn nach § 23 EStG ein privates Veräußerungsgeschäft | Steht das Fristende nahe, ist Warten eine Rechengröße, keine Wette |
| Eigennutzung | Ausgenommen sind Immobilien, die durchgehend oder im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden | Der Auszug vor dem Verkauf kann die Ausnahme berühren – Reihenfolge vorher klären |
| Geerbte Immobilie | Die Frist läuft nicht ab dem Erbfall, sondern ab der Anschaffung durch den Erblasser | Erben stehen häufig außerhalb der Frist, ohne es zu wissen |
| Darlehen | Bei Darlehen mit gebundenem Sollzins besteht nach zehn Jahren ab vollständigem Empfang ein Kündigungsrecht mit sechsmonatiger Frist | Vor diesem Datum kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen, danach nicht mehr |
| Erbengemeinschaft | Solange sich Miterben nicht einigen, verkauft niemand | Hier ist nicht der Markt der Engpass, sondern die Einigung |
Die steuerliche Einordnung im Einzelfall gehört in die Hand eines Steuerberaters; wir dürfen und wollen sie nicht ersetzen. Für die Zeitpunktfrage genügt aber schon die Kenntnis, dass diese Daten existieren – und dass sie sich, anders als der Markt, im Kalender nachsehen lassen.
Ein Sonderfall betrifft Trennung und Scheidung: Wer davon ausgeht, dass vor der rechtskräftigen Scheidung ohnehin nichts passieren kann, unterschätzt, dass eine gemeinsame Immobilie auch in der Trennungszeit über eine Teilungsversteigerung verwertet werden kann. Wer in dieser Lage wartet, wartet nicht unbedingt freiwillig.
Welche Potsdamer Termine verschieben Ihren Verkaufszeitpunkt?
Hier liegt der Teil der Antwort, den ein bundesweiter Ratgeber nicht geben kann. In Potsdam hängen an bestimmten Kalenderdaten Dinge, die Ihre Datengrundlage und Ihre Kostenposition verändern.
Bodenrichtwerte und Marktbericht. Die Bodenrichtwerte werden in Brandenburg jährlich zum Stichtag 1. Januar ermittelt und nach § 12 der Brandenburgischen Gutachterausschussverordnung bis zum 15. Februar beschlossen; einsehen können Sie sie über BORIS Brandenburg. Der Grundstücksmarktbericht des Potsdamer Gutachterausschusses folgt im Frühjahr. Wer im Januar bewerten lässt, arbeitet also unter Umständen noch mit der Datenbasis des Vorjahres. Für den Verkauf selbst ist das selten entscheidend – für die Frage, ob eine Einschätzung belastbar ist, schon.
Sanierungsgebiet Potsdamer Mitte. In der südlichen Innenstadt läuft das Sanierungsgebiet Potsdamer Mitte mit verlängerter Frist bis Ende 2030. Solange es besteht, tragen betroffene Grundstücke einen Sanierungsvermerk, und der Ausgleichsbetrag nach § 154 BauGB ist eine offene Position: Er wird erst nach Abschluss der Sanierung fällig. Verkaufen Sie jetzt, verhandeln Sie über eine Position, deren Höhe noch nicht feststeht – das lässt sich im Kaufvertrag regeln, muss aber geregelt werden. Warten Sie bis nach Abschluss, ist der Betrag beziffert und in der Regel von Ihnen als damaligem Eigentümer zu tragen.
Nördliche Innenstadt und Babelsberg. Für das Restgebiet der 2. Barocken Stadterweiterung hat die Stadt die vollständige Aufhebung angekündigt und die Erhebung der Ausgleichsbeträge südlich der Charlottenstraße für die Folgejahre in Aussicht gestellt. In Babelsberg Nord und Süd sind die Sanierungssatzungen bereits aufgehoben; dort lautet die Frage nicht mehr, ob eine sanierungsrechtliche Genehmigung nötig ist, sondern ob der Ausgleichsbetrag schon erhoben und bezahlt wurde. Für Eigentümer in diesen Lagen ist das der greifbarste Unterschied zwischen „jetzt" und „in zwei Jahren".
Soziale Erhaltungssatzungen. In Babelsberg Süd und in der Teltower Vorstadt Nord gelten soziale Erhaltungssatzungen; dort sind Rückbau, Änderung und Nutzungsänderung genehmigungspflichtig, auch bei Maßnahmen, die sonst verfahrensfrei wären. Für die Brandenburger Vorstadt liegt ein Gutachten mit Empfehlung vor, die Entscheidung steht aus; für Babelsberg Nord und die Barocke Stadterweiterung läuft die Voruntersuchung. Das betrifft vor allem Mehrfamilienhäuser: Käufer mit Modernisierungs- oder Aufteilungsplänen kalkulieren anders, wenn eine solche Satzung gilt. Wer in einem dieser Bereiche verkaufen will und auf eine bessere Marktlage wartet, sollte einkalkulieren, dass sich der Käuferkreis in der Zwischenzeit verändern kann.
Äußeres Stadtgebiet. Anders liegt der Fall in den nördlichen Ortsteilen. Groß Glienicke und Fahrland führt der Gutachterausschuss neben Potsdam und Babelsberg als Schwerpunkte der Eigenheimverkäufe. Dort entscheidet weniger die Satzungslage als die Bodenrichtwertzone: Zwischen innerem und äußerem Stadtgebiet liegt eine deutliche Stufe, und die Spannen überlappen sich so weit, dass einzelne Lagen außen Werte erreichen, die sonst innen liegen. Ein Stadtmittel sagt über Ihre Straße nichts – und ein Warten auf „den Potsdamer Markt" geht an Ihrem Teilmarkt vorbei.
Lohnt es sich, vor dem Verkauf noch zu sanieren?
Das hängt davon ab, ob die Maßnahme mehr in den Preis bringt, als sie kostet – und diese Rechnung geht nicht immer auf. Der Energieausweis entscheidet in der Praxis mit darüber, ob ein Besichtigungstermin überhaupt zustande kommt; eine bessere Einstufung wirkt also auf die Nachfrage, nicht nur auf den Preis. Eine vollständige energetische Sanierung vor dem Verkauf rechnet sich deshalb noch lange nicht.
Was wir in der Praxis beobachten: Bei unsanierten Objekten liegt der wirksamere Hebel meist nicht in der Sanierung selbst, sondern in der Vorbereitung. Wer Unterlagen, Genehmigungslage und einen belastbaren Kostenrahmen für die absehbaren Maßnahmen bereitstellt, nimmt dem Käufer den Unsicherheitsaufschlag, mit dem er sonst kalkuliert. Das ist in Wochen zu leisten, nicht in Jahren – und es verschiebt den Verkaufszeitpunkt nicht.
Ein Muster, das Eigentümer häufig beschreiben: Die Kalkulation ergibt, dass die Sanierungskosten die erreichbare Preisdifferenz übersteigen, und der Verkauf wird immer weiter verschoben. Das Objekt wird dadurch nicht besser. Wenn die Rechnung nicht aufgeht, ist der Verkauf im heutigen Zustand die ehrlichere Antwort als ein Aufschub ohne Plan.
Verkaufen, vermieten oder halten?
Vermieten ist die naheliegende Alternative zum Warten – aber es ist eine andere Entscheidung, keine Verschiebung derselben. Wer vermietet, tauscht einen einmaligen Erlös gegen laufende Einnahmen, Verwaltungsaufwand und Instandhaltungspflicht. Für Potsdam gilt dabei ein qualifizierter Mietspiegel; er gliedert nach Baualters- und Größenklassen und führt bewusst keine Wohnlagekategorien.
Für den Verkaufszeitpunkt ist vor allem eines relevant: Eine vermietete Wohnung verkauft sich an einen anderen Käuferkreis als eine freie. Wenn Sie jetzt vermieten, um später zu verkaufen, verändern Sie damit die Ausgangslage des späteren Verkaufs. Und was andere Eigentümer berichten: Mündliche Aussagen eines Mieters zur Auszugsbereitschaft wirken oft verbindlicher, als sie es sind. Was Sie beim späteren Verkauf brauchen, ist Schriftliches.
Woran merken Sie, dass Ihre Annahme nicht mehr trägt?
Ein Verkaufsaufschub sollte ein Datum haben, an dem Sie ihn überprüfen. Diese Punkte sind dafür brauchbar, weil sie sich beobachten lassen:
- Die Konditionen für Darlehen mit langer Zinsbindung bewegen sich anders, als Sie angenommen hatten.
- Der neue Grundstücksmarktbericht ordnet Ihren Teilmarkt anders ein als der vorherige.
- In Ihrem Stadtteil wird eine Satzung beschlossen oder aufgehoben, die den Spielraum eines Käufers verändert.
- An Ihrem Objekt steht eine Instandsetzung an, deren Kosten Sie nicht mehr in den Preis bekommen.
- Eine Frist – Steuer, Darlehen, Nachlass – ist erreicht oder verstrichen.
Tritt einer dieser Punkte ein, ist das kein Signal zum sofortigen Handeln, aber der Anlass, die Rechnung neu aufzumachen. Wir gehen diese Punkte mit Eigentümern durch, bevor über eine Vermarktung gesprochen wird – und raten in einem Teil der Fälle ausdrücklich dazu, zu warten, wenn ein benennbarer Termin dafür spricht.
Häufige Fragen
Warten Sie, wenn ein konkreter Termin bevorsteht, der Ihre Position verbessert – eine ablaufende Steuerfrist, eine geklärte Erbengemeinschaft, ein abgeschlossenes Sanierungsverfahren. Warten Sie nicht allein auf höhere Preise: Der Gutachterausschuss beschreibt das Potsdamer Preisniveau zuletzt als stabil, während die laufenden Kosten Ihres Objekts weiterlaufen.
Die Zahl der beurkundeten Kaufverträge hat in Potsdam zuletzt deutlich zugenommen, der Geldumsatz ebenfalls. Käufer sind also wieder handlungsfähig. Schwierig wird ein Verkauf vor allem dann, wenn der Preis über dem liegt, was Kaufpreise und Bodenrichtwerte tragen, oder wenn Unterlagen und Genehmigungslage nicht vorbereitet sind.
Die Jahreszeit ist der schwächste der Zeitfaktoren. Wichtiger sind die Vorbereitung der Unterlagen, ein Preis, der sich aus Vergleichsdaten begründen lässt, und Fristen wie die Zehnjahresfrist. In Potsdam kommt hinzu, dass Bodenrichtwerte zum 1. Januar ermittelt und bis Mitte Februar beschlossen werden – eine Bewertung im Januar kann noch auf der Vorjahresbasis stehen.
Das hängt an der Zehnjahresfrist nach § 23 EStG und an der Ausnahme für selbstgenutzte Immobilien, die durchgehend oder im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Bei geerbten Immobilien läuft die Frist ab der Anschaffung durch den Erblasser, nicht ab dem Erbfall. Die Einordnung im Einzelfall gehört zum Steuerberater.
Instandhaltung, Versicherung, Grundsteuer und Betriebskosten laufen weiter, bei Leerstand zusätzlich Heizkosten ohne Nutzen und Substanzverlust. Steht ein Darlehen, kommen Zinsen dazu. Der Erlös müsste um mehr als diese Summe steigen, damit das Warten sich trägt.
Nur wenn die Maßnahme mehr in den Preis bringt, als sie kostet. Häufig wirkt die Vorbereitung stärker: vollständige Unterlagen, geklärte Genehmigungslage und ein belastbarer Kostenrahmen für die absehbaren Maßnahmen nehmen dem Käufer den Unsicherheitsaufschlag – ohne dass sich der Verkaufszeitpunkt um Jahre verschiebt.
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Dieser Beitrag wird von der KIRSCH & KIRSCH Immobilien GmbH, Karl-Liebknecht-Straße 10, 14482 Potsdam, verantwortet. Geschäftsführer: Bernhard Kirsch. Erlaubnis nach § 34c GewO, erteilt durch die Landeshauptstadt Potsdam; zuständige Aufsichtsbehörde: Gewerbeamt der Stadt Potsdam. Mitglied im IVD – Die Immobilienunternehmer. Firmenprofil · LinkedIn
Quellen
- Landeshauptstadt Potsdam: Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses
- Brandenburgische Gutachterausschussverordnung (BbgGAV)
- BORIS Brandenburg – Bodenrichtwerte
- Landeshauptstadt Potsdam: Sanierungssatzung Potsdamer Mitte
- Landeshauptstadt Potsdam: Soziale Erhaltungssatzungen
- § 23 EStG – Private Veräußerungsgeschäfte
- Deutsche Bundesbank: Zinssätze für Wohnungsbaukredite an private Haushalte
