Beides funktioniert — die Entscheidung fällt aber nicht an der Provision, sondern an drei Punkten: ob Sie an belastbare Vergleichspreise herankommen, ob Ihre Immobilie in einem der Potsdamer Satzungsgebiete liegt, und ob Sie Kaufinteressenten selbst prüfen und filtern wollen. Ein Privatverkauf trägt dort, wo die Ausgangslage einfach ist: klare Eigentumsverhältnisse, vollständige Unterlagen, keine Genehmigungslage, kein Mietverhältnis, Zeit im Kalender. Sobald einer dieser Punkte wackelt, verschiebt sich die Rechnung — und zwar nicht um die Provision, sondern um den Betrag, den ein falsch angesetzter Preis oder ein geplatzter Notartermin kostet.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Provision ist der sichtbare Posten, der Preisunterschied der unsichtbare. Verglichen wird der Nettoerlös, nicht die Rechnung.
- An die belastbaren Vergleichsdaten — die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses — kommen Sie in Brandenburg nur mit dargelegtem berechtigtem Interesse und gegen Gebühr.
- Angebotspreise auf Portalen und tatsächlich beurkundete Kaufpreise sind zwei verschiedene Größen. Wer den eigenen Preis aus Inseraten der Nachbarschaft ableitet, orientiert sich an Wunschwerten.
- In Potsdam überlagern sich in mehreren Stadtteilen Denkmalbereich, Erhaltungs- und Gestaltungssatzung. Die Unterlagen dazu gehören ins Exposé, nicht in die Verhandlung.
- Liegt das Grundstück in einem Gebiet mit gemeindlichem Vorkaufsrecht, kann sich die Eigentumsumschreibung nach dem Notartermin um bis zu drei Monate verschieben.
- Der teuerste Fall ist nicht „privat" und nicht „mit Makler", sondern die ungeklärte Mischung aus beidem.
Was kostet der eine Weg, was der andere?
Beim Privatverkauf entfällt die Provision, die Kosten entfallen nicht. Exposé, Fotos, Grundriss, Energieausweis, Portalanzeigen, Behördenauskünfte, gegebenenfalls ein Wertgutachten — das sind Ausgaben, die Sie vorstrecken, unabhängig davon, ob der Verkauf zustande kommt. Dazu kommt Ihre Zeit: Anfragen beantworten, Besichtigungen terminieren, Unterlagen nachreichen, verhandeln.
Beim Verkauf über einen Makler ist die Provision erfolgsabhängig und wird bei Wohnimmobilien zwischen den Parteien geteilt, wenn der Makler für beide Seiten tätig wird (§§ 656a ff. BGB). Die Höhe ist Verhandlungssache und hängt am Leistungsumfang — ein Auftrag, der Bewertung, Unterlagenbeschaffung, Vermarktung, Käuferprüfung und Abwicklung umfasst, ist etwas anderes als eine reine Inseratsschaltung. Wichtig für die Entscheidung: Der Maklervertrag über eine Wohnimmobilie bedarf der Textform. Eine mündliche Absprache am Küchentisch begründet hier keinen Anspruch — eine E-Mail, in der Sie einem Vorschlag zustimmen, dagegen schon.
Die Konsequenz für Ihre Rechnung: Vergleichen Sie nicht Provision gegen null, sondern Nettoerlös gegen Nettoerlös. Ein Privatverkauf, der zwei Monate länger läuft und am Ende einen Preisnachlass verlangt, weil Unterlagen fehlten, kostet mehr als der Posten, den er einspart.
Woran hängt der Preis — und warum kommen Sie in Potsdam schwerer an die Vergleichsdaten?
Der Preis entsteht nicht aus dem, was vergleichbare Objekte kosten sollen, sondern aus dem, was vergleichbare Objekte gekostet haben. Diese Daten liegen beim Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Potsdam, der jeden beurkundeten Kaufvertrag im Stadtgebiet auswertet. Genau hier liegt der praktische Unterschied zwischen den beiden Wegen: Auskünfte aus der Kaufpreissammlung gibt es in Brandenburg nur anonymisiert, nur bei dargelegtem berechtigtem Interesse und gegen Gebühr. Ein Verkaufsinteresse kann dieses Interesse begründen — formlos und nebenbei bekommen Sie die Zahlen aber nicht.
Frei zugänglich sind die Bodenrichtwerte über BORIS Brandenburg. Sie sind ein Anhaltspunkt für den Bodenanteil, kein Verkehrswert. Und sie zeigen, warum ein Mittelwert für die Gesamtstadt in Potsdam nichts taugt: Zwischen dem inneren und dem äußeren Stadtgebiet liegt eine deutliche Stufe, und innerhalb beider Bereiche reichen die Zonen um ein Mehrfaches auseinander. Die Spannen überlappen sich außerdem — einzelne Lagen im äußeren Stadtgebiet erreichen Werte des inneren. Wer seinen Preis aus einem stadtweiten Durchschnitt ableitet, rechnet an der eigenen Straße vorbei.
Was andere Eigentümer berichten: Die Orientierung läuft trotzdem über die Inserate in der Nachbarschaft. Das ist nachvollziehbar, weil diese Zahlen sichtbar sind — führt aber dazu, dass benachbarte Angebotspreise sich gegenseitig stützen und ein „Marktpreis" entsteht, der auf Forderungen beruht statt auf Abschlüssen. Die Konsequenz: Prüfen Sie vor dem Inserat, welche der Zahlen, die Sie als Vergleich heranziehen, tatsächlich beurkundete Kaufpreise sind. Für Potsdam ist das der Weg über den Gutachterausschuss oder über eine Bewertung, die auf dessen Daten aufsetzt.
Welche Genehmigungen und Unterlagen kommen in Potsdam dazu?
Die bundesweiten Unterlagenlisten — Grundbuchauszug, Flurkarte, Energieausweis, Teilungserklärung, Wohnflächenberechnung — gelten hier wie überall. In Potsdam kommt eine Ebene dazu, die auf keiner bundesweiten Unterlagenliste steht: die Satzungslage.
In den Vorstädten und in Babelsberg überlagern sich Denkmalbereichssatzung, städtebauliche Erhaltungssatzung und Gestaltungssatzung — betroffen sind unter anderem die Nauener, die Jäger-, die Berliner und die Brandenburger Vorstadt sowie der Denkmalbereich Nowawes in Babelsberg. Für den Verkauf heißt das: Der Umbau- und Sanierungsspielraum, den ein Käufer einplant, ist eingeschränkt, und zwar bevor er den Kaufvertrag unterschreibt. Wer das erst in der zweiten Besichtigung erfährt, verhandelt danach über den Preis. Wer die Genehmigungslage ins Exposé schreibt, verhandelt darüber nicht.
In den sozialen Erhaltungsgebieten Babelsberg Süd und Teltower Vorstadt Nord sind zusätzlich Rückbau, Änderung und Nutzungsänderung genehmigungspflichtig — auch dann, wenn sie nach der Brandenburgischen Bauordnung verfahrensfrei wären. Das trifft vor allem Mehrfamilienhäuser und damit Käufer, die mit Modernisierung oder Grundrissänderung kalkulieren. Die Konsequenz für Sie als Verkäufer: Diese Kalkulation sollte belastbar sein, bevor ein Angebot auf dem Tisch liegt, sonst kippt sie später.
Im Sanierungsgebiet Potsdamer Mitte, das weiterhin besteht, trägt das Grundbuch einen Sanierungsvermerk. Nach § 144 BauGB können im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet auch Rechtsvorgänge genehmigungspflichtig sein — die Veräußerung selbst, die Bestellung von Grundpfandrechten, Grundstücksteilungen. Ob der Vorbehalt im konkreten Gebiet greift, hängt davon ab, was die jeweilige Sanierungssatzung ausschließt; das ist vor dem Notartermin bei der Stadt zu klären, nicht danach. In den aufgehobenen Sanierungsgebieten Babelsberg Nord und Süd ist die Genehmigung kein Thema mehr, der sanierungsrechtliche Ausgleichsbetrag dagegen schon — wer ihn trägt, gehört in den Kaufvertrag und nicht in eine mündliche Nebenabrede.
Wie lange dauert der Verkauf — und was verlängert ihn hier?
Die Vermarktungsdauer hängt an Preis, Objektart und Vorbereitung. Was in Potsdam unabhängig davon dazukommen kann, ist das gemeindliche Vorkaufsrecht. Die Stadt hat für eine Reihe von Bereichen Vorkaufsrechtssatzungen erlassen — darunter die Uferzone Griebnitzsee, Ufergrundstücke am Krampnitzsee und an der Schwanenallee, Golm Nord und die Neue Mitte Golm, Fahrland West, Bornstedt Kirschallee/Amundsenstraße sowie Nuthestraße/Horstweg in Babelsberg. Hinzu kommen die gesetzlichen Vorkaufsrechte in Sanierungs- und Entwicklungsgebieten, etwa im Entwicklungsbereich Krampnitz. Welche Flächen im Einzelnen erfasst sind, steht in der Satzungsübersicht der Landeshauptstadt Potsdam.
Der Ablauf danach steht in § 28 BauGB: Der Kaufvertrag wird der Gemeinde mitgeteilt, und sie kann das Vorkaufsrecht binnen drei Monaten nach dieser Mitteilung ausüben. Das Grundbuchamt trägt den Käufer erst um, wenn die Nichtausübung oder das Nichtbestehen des Vorkaufsrechts nachgewiesen ist — dafür stellt die Gemeinde auf Antrag ein Zeugnis aus. Die Konsequenz ist banal und trotzdem folgenreich: Zwischen Notartermin und Eigentumsumschreibung kann eine Frist liegen, die Sie nicht beeinflussen. Wer parallel einen Umzugstermin, eine Anschlussfinanzierung oder einen Kaufvertrag über die neue Immobilie plant, sollte sie eingerechnet haben.
Was können Sie selbst übernehmen — und was nicht?
Vieles am Verkauf ist Handwerk, das sich lernen lässt: Unterlagen zusammenstellen, Fotos machen lassen, ein Exposé schreiben, Besichtigungen führen. Zwei Dinge sind schwerer selbst zu organisieren.
Das erste ist die Käuferprüfung. Ob jemand die Finanzierung wirklich darstellen kann, entscheidet sich nicht im Besichtigungsgespräch, sondern an einer belastbaren Finanzierungsbestätigung. Wird sie erst nach der Reservierung eingeholt, ist die Immobilie in der Zwischenzeit vom Markt — und beim zweiten Anlauf steht sie länger online, was jeder folgende Interessent sieht. Wie sich die Bonität von Kaufinteressenten prüfen lässt, haben wir in einem eigenen Beitrag zur Bonitätsprüfung von Immobilienkäufern beschrieben.
Das zweite ist die Vorauswahl. Wer selbst inseriert, bekommt jede Anfrage ungefiltert — und führt Besichtigungen mit Menschen, die keinen Kaufentschluss haben. Was wir in der Praxis beobachten: Nicht die Zahl der Anfragen entscheidet über den Verkauf, sondern der Anteil derer, die kaufen können und wollen. Genau dafür führen wir Suchprofile; welche Kriterien dort hinterlegt sind, steht auf der Seite zum Suchprofil.
Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung kommt ein dritter Punkt dazu. Eine mündliche Aussage des Mieters, man werde ohnehin bald ausziehen, wird von Eigentümern leicht als verbindlicher empfunden, als sie ist. Verbindlich wird sie erst mit einer schriftlichen Vereinbarung. Fehlt die, verkaufen Sie eine vermietete Wohnung — ein anderer Markt, ein anderer Preis, eine andere Käufergruppe.
Wann trägt der Privatverkauf?
| Ausgangslage | Privatverkauf | Mit Makler |
|---|---|---|
| Eigentumsverhältnisse klar, ein Eigentümer | trägt | trägt |
| Erbengemeinschaft, Scheidung, Betreuung | schwierig — Abstimmung und Neutralität | trägt |
| Objekt vermietet | nur mit geklärter Mietsituation | trägt |
| Lage in Denkmalbereich, Erhaltungs- oder Sanierungsgebiet | nur mit vollständiger Genehmigungslage | trägt |
| Sie wohnen nicht in Potsdam | schwierig — Besichtigungen vor Ort | trägt |
| Käufer steht bereits fest | trägt — dann zählt die Vertragsgestaltung | Teilauftrag möglich |
| Verkauf soll nicht öffentlich laufen | schwierig — Inserat ist öffentlich | trägt |
Ein Muster aus den Marktdaten für Potsdam: Die Eigenheimverkäufe konzentrieren sich nach Auswertung des Gutachterausschusses unter anderem auf Potsdam, Babelsberg, Groß Glienicke und Fahrland. Wo mehrere vergleichbare Häuser im selben Zeitraum angeboten werden, entscheidet die Vorbereitung darüber, welches zuerst verkauft wird — nicht der Preis allein. Wo dagegen über längere Zeit kaum vergleichbare Objekte gehandelt werden, fehlt Ihnen als Privatverkäufer die Referenz, an der Sie Ihren Preis prüfen könnten.
Was passiert, wenn Sie beides mischen?
Das ist der Punkt, an dem es in der Praxis teuer wird — und er hat kein eigenes Suchwort, deshalb steht er selten in einer Checkliste.
Paralleler Kontakt zu mehreren Maklern. Wer sich von drei Büros beraten lässt und anschließend privat verkauft, hat im Zweifel drei potenzielle Provisionsansprüche im Raum — nämlich dann, wenn einer von ihnen den späteren Käufer nachweislich benannt oder vermittelt hat. Auffällig wird das erst, wenn der Käufer feststeht. Klären Sie vorher schriftlich, wer welchen Auftrag hat und was bei einem selbst gefundenen Käufer gilt. Bei einem Alleinauftrag ist das ausdrücklich zu regeln, weil dort der Makler tätig werden muss und Sie im Gegenzug an ein Büro gebunden sind.
Der Wechsel mitten in der Vermarktung. Ein Auftrag, der beendet wird, nimmt die Vermarktungsunterlagen mit: Fotos, Exposétexte, Grundrissgrafiken sind Leistungen des Erstellers, und wie lange Sie sie nutzen dürfen, regelt der Vertrag. Wer im Ärger kündigt und am nächsten Tag privat inserieren will, beginnt bei null — mit den Kosten für Fotos und Unterlagen vorab statt erfolgsabhängig. Prüfen Sie diesen Punkt, bevor Sie unterschreiben, nicht bevor Sie kündigen.
Der stille Zweitkanal. Ein Objekt, das gleichzeitig privat und über ein Büro inseriert ist, erscheint Interessenten zweimal — mit womöglich zwei Preisen. Was dabei entsteht, ist kein größerer Markt, sondern Misstrauen: Der Interessent wartet ab, welcher Preis nachgibt. Entscheiden Sie sich für einen Weg, und wenn Sie beides kombinieren wollen, schreiben Sie vorher fest, welcher Kanal welchen Käuferkreis bedient.
Häufige Fragen
Es gibt keine pauschal bessere Variante — es gibt eine passende. Ein Privatverkauf trägt bei klaren Eigentumsverhältnissen, vollständigen Unterlagen, freier Immobilie und vorhandener Zeit. Ein Maklerauftrag trägt, sobald Bewertungsgrundlagen fehlen, die Genehmigungslage komplex ist, ein Mietverhältnis besteht, mehrere Eigentümer beteiligt sind oder der Verkauf nicht öffentlich laufen soll. Entscheidend ist der Nettoerlös am Ende, nicht der eingesparte Posten am Anfang.
Sie sparen den Verkäuferanteil der Provision, der nur im Erfolgsfall anfällt. Sie tragen dafür die Kosten der Vermarktung selbst und im Voraus: Fotos, Exposé, Energieausweis, Behördenauskünfte, Portalanzeigen, gegebenenfalls ein Wertgutachten. Diese Kosten fallen auch an, wenn der Verkauf nicht zustande kommt. Die Ersparnis ist deshalb erst dann eine Ersparnis, wenn der erzielte Preis mindestens gleich hoch ausfällt.
Das hängt an der Art des Auftrags. Bei einem einfachen Auftrag dürfen Sie grundsätzlich parallel selbst suchen; auch beim Alleinauftrag bleibt der Eigenverkauf möglich, wenn er vertraglich nicht ausgeschlossen ist. Ein Provisionsanspruch kann aber bestehen bleiben, wenn der Käufer auf die Tätigkeit des Maklers zurückgeht — etwa weil er über dessen Inserat oder Nachweis auf das Objekt gestoßen ist. Regeln Sie den Fall des selbst gefundenen Käufers schriftlich, bevor Sie den Vertrag unterschreiben.
Der falsch angesetzte Startpreis. Ein zu hoher Preis führt zu langer Standzeit, und eine lange Standzeit ist für jeden Interessenten sichtbar — der spätere Abschluss kann dann unter dem liegen, was zu Beginn erreichbar gewesen wäre. Ein zu niedriger Preis verkauft schnell und lässt Erlös liegen. Beide Fehler entstehen aus derselben Ursache: Der Preis wurde aus Angebotspreisen abgeleitet statt aus tatsächlich beurkundeten Kaufpreisen.
Zu den üblichen Unterlagen — Grundbuchauszug, Flurkarte, Energieausweis, bei Wohnungen Teilungserklärung, Protokolle und Abrechnungen — kommt in Potsdam die Genehmigungslage. Liegt die Immobilie in einem Denkmalbereich, einem Erhaltungs-, Gestaltungs- oder Sanierungsgebiet, sollten die zugehörigen Auskünfte vorliegen, bevor Sie inserieren. Bei einem Sanierungsvermerk im Grundbuch gehört außerdem die Frage des Ausgleichsbetrags geklärt.
Die Vermarktungsdauer hängt an Preis, Objektart und Vorbereitung und lässt sich nicht pauschal angeben. Einplanen sollten Sie zusätzlich die Zeit nach dem Notartermin: Liegt das Grundstück in einem Gebiet mit gemeindlichem Vorkaufsrecht, kann die Gemeinde binnen drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags entscheiden, und das Grundbuchamt trägt den Käufer erst danach um. Wer Umzug oder Anschlusskauf plant, sollte diese Frist berücksichtigen.
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Dieser Beitrag wird von der KIRSCH & KIRSCH Immobilien GmbH, Karl-Liebknecht-Straße 10, 14482 Potsdam, verantwortet. Geschäftsführer: Bernhard Kirsch. Erlaubnis nach § 34c GewO, erteilt durch die Landeshauptstadt Potsdam; zuständige Aufsichtsbehörde: Gewerbeamt der Stadt Potsdam. Mitglied im IVD – Die Immobilienunternehmer. Firmenprofil · LinkedIn
Quellen
- Gutachterausschuss für Grundstückswerte, Land Brandenburg: Auskünfte aus der Kaufpreissammlung
- BORIS Brandenburg — Bodenrichtwertinformationssystem des Landes
- Landeshauptstadt Potsdam: Satzungen aus dem Bau- und Planungsbereich
- Landeshauptstadt Potsdam: Soziale Erhaltungssatzungen
- § 144 BauGB — genehmigungspflichtige Vorhaben und Rechtsvorgänge im Sanierungsgebiet
- § 28 BauGB — Verfahren beim gemeindlichen Vorkaufsrecht
- §§ 656a ff. BGB — Maklervertrag über Wohnimmobilien, Textform und Provisionsteilung
