Beim Grundstücksverkauf ist nicht eine Stelle zuständig, sondern mehrere – und die Reihenfolge entscheidet über den Preis. Zwingend beteiligt ist nur der Notar, denn ohne notarielle Beurkundung kommt kein Grundstückskaufvertrag zustande. Alles davor ist Vorbereitung, und genau dort liegt in Potsdam die Arbeit: Die Landeshauptstadt führt das Baulastenverzeichnis, erteilt den Vorbescheid zur Bebaubarkeit, gibt Auskunft aus dem Altlastenkataster und hat für eine Reihe von Bereichen ein Vorkaufsrecht. Der Gutachterausschuss hält die Vergleichsdaten. Ein Makler bündelt diese Vorarbeit, bewertet, vermarktet und prüft die Käufer – er ersetzt aber keine der Behördenauskünfte, er holt sie ein. Wer die Reihenfolge umdreht und zuerst inseriert, verhandelt später über jede Auskunft, die der Käufer selbst findet.

Das Wichtigste in Kürze

• Beteiligt sind in der Regel: Notar (zwingend), untere Bauaufsichtsbehörde, untere Bodenschutzbehörde, Gutachterausschuss, Vermessungsstelle, Steuerberater und – je nach Ausgangslage – ein Makler.
• Der Bodenrichtwert über BORIS Brandenburg ist kostenfrei abrufbar. Die beurkundeten Kaufpreise, aus denen sich ein belastbarer Preis ableitet, liegen dagegen in der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses – anonymisierte Auskünfte daraus gibt es nur bei dargelegtem berechtigtem Interesse und gegen Gebühr.
• Bebaubarkeit ist keine Eigenschaft, die Sie zusichern sollten, sondern eine, die Sie klären lassen können: über einen Vorbescheid bei der unteren Bauaufsichtsbehörde, in Potsdam also bei der Stadt.
• Baulasten stehen nicht im Grundbuch, sondern in einem eigenen Verzeichnis. Einsicht gibt es auch hier nur bei berechtigtem Interesse.
• Für Bereiche in Golm, Fahrland und Bornstedt bestehen Vorkaufsrechtssatzungen. Das verschiebt den Zeitpunkt der Eigentumsumschreibung, nicht den Preis.
• Die Steuerbefreiung für selbst genutztes Wohneigentum hilft beim unbebauten Grundstück in der Regel nicht weiter, weil sie an die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken anknüpft.

Für die Vorbereitung zählt weniger die Liste der Berufsgruppen als die Frage, wer muss und wer kann:

Die Konsequenz aus dieser Aufstellung: Der Notar ist der Einzige, an dem Sie nicht vorbeikommen – und der Einzige, der Ihnen keine der Fragen beantwortet, die den Preis machen. Er prüft nicht, ob das Grundstück bebaubar ist, ob eine Baulast darauf liegt oder ob der Preis marktgerecht ist. Er beurkundet, worauf sich zwei Parteien geeinigt haben. Wer die Klärung bis zum Notartermin aufschiebt, klärt sie gar nicht.

Die naheliegende Reihenfolge ist: Wert schätzen, inserieren, verhandeln. Beim Grundstück trägt sie nicht, weil der Wert an Eigenschaften hängt, die Sie in der Regel nicht im Kopf haben – Bebaubarkeit nach geltendem Planungsrecht, Erschließungszustand, eingetragene Baulasten und Dienstbarkeiten, Altlastenverdacht, Zuschnitt und Teilbarkeit. Jede davon ist ein Punkt, an dem ein vorbereiteter Käufer nachverhandelt. Die Konsequenz: erst die Eigenschaften klären, dann den Wert bestimmen, dann vermarkten. Das kostet am Anfang Gebühren und Zeit – und verhindert, dass eine Information erst in der Verhandlung auftaucht und dort nicht mehr als Eigenschaft, sondern als Mangel behandelt wird.

Zwei Datenquellen, zwei Zugänge. Der Bodenrichtwert ist über BORIS Brandenburg frei abrufbar. Er beschreibt ein typisiertes, unbebautes Grundstück in einer Zone – nicht Ihr Grundstück. Abweichungen nach Größe, Zuschnitt, Erschließung, Bebaubarkeit und Belastungen sind der Regelfall, nicht die Ausnahme.

Für Potsdam kommt eine Besonderheit dazu, die jeden Durchschnittswert entwertet: Zwischen dem inneren und dem äußeren Stadtgebiet – so die Teilmarktgliederung des Gutachterausschusses – liegt bei den Bodenrichtwerten für den individuellen Wohnungsbau eine deutliche Stufe, und innerhalb beider Bereiche reichen die Zonen um ein Mehrfaches auseinander. Die Spannen überlappen sich außerdem – einzelne Lagen im äußeren Stadtgebiet erreichen Werte des inneren. Wer seinen Preis aus einem Wert für die Gesamtstadt ableitet, rechnet an der eigenen Straße vorbei.

Die belastbaren Zahlen sind die tatsächlich beurkundeten Kaufpreise. Sie liegen beim Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Potsdam. Anonymisierte Auskünfte daraus sind in Brandenburg zu erteilen, wenn ein berechtigtes Interesse dargelegt wird (§ 11 BbgGAV); grundstücksbezogene Auskünfte bleiben einem engen Kreis vorbehalten, unter anderem öffentlich bestellten Sachverständigen. Gebührenpflichtig sind sie außerdem. Ein konkretes Verkaufsvorhaben kann dieses Interesse begründen – formlos und nebenbei bekommen Sie die Zahlen aber nicht. Die Konsequenz für die Vorbereitung: Planen Sie den Antrag ein, oder arbeiten Sie mit einer Bewertung, die auf diesen Daten aufsetzt. Angebotspreise aus Portalinseraten sind kein Ersatz, weil sie Forderungen abbilden und keine Abschlüsse.

Nicht der Makler, nicht der Nachbar und nicht der letzte Kaufvertrag. Verbindlich klären lässt sich die Frage über einen Vorbescheid: Damit können einzelne Fragen zu einem geplanten Bauvorhaben vor dem Baugenehmigungsverfahren bei der unteren Bauaufsichtsbehörde geklärt werden. Potsdam ist kreisfrei, untere Bauaufsichtsbehörde ist deshalb die Stadt selbst – Sie brauchen keinen Umweg über eine Kreisverwaltung, anders als Eigentümer in den Umlandgemeinden.

Ob Sie den Vorbescheid selbst einholen oder ihn einem Kaufinteressenten überlassen, ist eine Frage der Vermarktungsstrategie. Liegt er vor, ändert das die Lage: Statt „vermutlich bebaubar“ steht eine Aussage der Behörde im Exposé, und der Käufer muss sie nicht mehr selbst einholen. Die Konsequenz zeigt sich in der Verhandlung – eine offene Bebaubarkeit ist für jeden Interessenten ein Risikoabschlag, eine geklärte Bebaubarkeit ist keiner.

Die zweite Auskunft betrifft Belastungen, die nicht im Grundbuch stehen. Baulasten werden in einem eigenen Verzeichnis geführt, das die Brandenburgische Bauordnung in § 84 BbgBO regelt. Für Potsdam gilt: In das Baulastenverzeichnis kann bei berechtigtem Interesse Einsicht genommen werden. Eine Zuwegungs-, Abstandsflächen- oder Stellplatzbaulast zugunsten des Nachbargrundstücks kann die Bebaubarkeit Ihres eigenen Grundstücks spürbar einschränken – und sie steht in keinem Grundbuchauszug. Wer das Verzeichnis vor dem Inserat abfragt, weiß, was er verkauft.

Beim Altlastenkataster trennen sich Zuständigkeit und Ansprechpartner. Das Altlasten- und Bodenschutzkataster wird zentral beim Landesamt für Umwelt geführt; die Auskunft für ein konkretes Grundstück erteilen die territorial zuständigen unteren Bodenschutzbehörden in den Landkreisen und kreisfreien Städten. Für ein Grundstück in Potsdam ist das also wieder die Stadt. Die Konsequenz: Schreiben Sie nicht ans Landesamt, sondern an die Stadt – das spart eine Weiterleitung und damit Wochen.

Die dritte Ebene ist die Satzungslage. Vorkaufsrechtssatzungen bestehen unter anderem für Golm Nord und die Neue Mitte Golm, für Fahrland West sowie für den Bereich Kirschallee/Amundsenstraße im Stadtteil Bornstedt. Welche Flächen im Einzelnen erfasst sind, steht in der Satzungsübersicht der Landeshauptstadt Potsdam. Für Sie als Verkäufer ist das kein Preisthema, sondern ein Terminthema: Zwischen Beurkundung und Eigentumsumschreibung liegt dann eine Frist, in der die Gemeinde entscheidet, und das Grundbuchamt trägt den Käufer erst danach um.

In der Südlichen Innenstadt besteht das Sanierungsgebiet Potsdamer Mitte weiterhin, in der Nördlichen Innenstadt ein Restgebiet der 2. Barocken Stadterweiterung. Für Grundstücke in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet kann das Grundbuch einen Sanierungsvermerk tragen, und nach § 144 BauGB können im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet auch Rechtsvorgänge genehmigungspflichtig sein – die Veräußerung selbst, die Bestellung von Grundpfandrechten und die Teilung eines Grundstücks. Ob der Vorbehalt im konkreten Gebiet greift, hängt an der jeweiligen Sanierungssatzung; das gehört vor den Notartermin geklärt, nicht danach. In Babelsberg Nord und Babelsberg Süd sind die Sanierungssatzungen aufgehoben – dort ist die Genehmigung kein Thema mehr, der sanierungsrechtliche Ausgleichsbetrag dagegen schon. Wer ihn trägt, gehört in den Kaufvertrag und nicht in eine mündliche Nebenabrede.

Das ist die Stelle, an der ein Grundstücksverkauf nachträglich teuer wird.

Auch in Eigentümer-Foren wird häufig beschrieben, dass die Bebaubarkeit als gegeben behandelt wird, weil die Nachbargrundstücke bebaut sind oder weil die Fläche früher einmal so gewidmet war. Dahinter stecken zwei verschiedene Sachverhalte: die tatsächliche Nutzung und das geltende Planungsrecht. Beide können über Jahrzehnte auseinanderlaufen – etwa bei Parzellen, die als Wochenendhausgrundstück ausgewiesen sind und längst dauerhaft genutzt werden. Verkauft wird dann eine Eigenschaft, die das Grundstück nicht hat. Ähnlich liegt es bei alten Bindungen aus dem eigenen Erwerbsvertrag: Ältere Grundstückskaufverträge enthalten mitunter eine Bauverpflichtung oder eine Bindung an einen bestimmten Bauträger, und solche Klauseln fallen erst auf, wenn der Notar den Bestand prüft.

Die Konsequenz ist in beiden Fällen dieselbe: Formulieren Sie im Exposé nur, was durch eine Auskunft gedeckt ist, und holen Sie die Auskunft vorher ein. Was wir in der Praxis beobachten: Eine offen benannte Einschränkung kostet in der Verhandlung weniger als eine, die der Käufer selbst entdeckt.

Die Käufergruppe entscheidet über die Ansprache, und sie ist beim Grundstück eine andere als beim Haus. In Frage kommen private Bauherren, Bauträger und Projektentwickler, Nachbarn mit Interesse an einer Arrondierung sowie – bei Teilflächen – die öffentliche Hand. Jede Gruppe liest ein Exposé anders: Private Bauherren brauchen eine Vorstellung davon, was sich bauen lässt; ein Bauträger rechnet mit Geschossflächen und Erschließungsaufwand; ein Nachbar schaut auf Grenzverlauf und Zuschnitt.

Aus dem Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses lässt sich für die jüngste Berichtsperiode eine Richtung ablesen: Beim Bauland für den individuellen Wohnungsbau hat der Geldumsatz zugelegt, beim Geschosswohnungsbau dagegen nachgegeben – als Bedingung nennt der Gutachterausschuss Finanzierungs- und Baukosten. Die Eigenheimverkäufe konzentrieren sich nach derselben Auswertung unter anderem auf Babelsberg, Groß Glienicke und Fahrland. Die Konsequenz für Ihre Vermarktung: Wo vergleichbare Vorgänge anfallen, lässt sich ein Preis am Vergleich prüfen; wo kaum welche anfallen, trägt die Bewertung über die Eigenschaften des Grundstücks. Und welcher Käuferkreis überhaupt in Frage kommt, entscheidet der Zuschnitt zusammen mit dem Planungsrecht, nicht der Wunsch.

Das entscheidet sich an der Frist, nicht an der Höhe des Erlöses. Nach § 23 EStG ist der Verkauf eines Grundstücks ein privates Veräußerungsgeschäft, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Zwei Punkte liegen beim Grundstück anders als beim Haus.

Erstens die Ausnahme für selbst genutztes Wohneigentum: Sie knüpft an die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken an. Ein unbebautes Grundstück lässt sich zu eigenen Wohnzwecken nicht nutzen – die Ausnahme greift hier also regelmäßig nicht, auch dann nicht, wenn die Fläche als Garten zum eigenen Haus gehört hat.

Zweitens die Fristberechnung nach einem Erbfall oder einer Schenkung: Bei unentgeltlichem Erwerb wird dem Erwerber die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger zugerechnet. Die Zehnjahresfrist läuft also ab dem Kauf durch den Erblasser oder Schenker, nicht ab dem Erbfall. Der Verkauf kann damit außerhalb der Frist liegen, obwohl die Eigentümer selbst erst seit Kurzem im Grundbuch stehen.

Beides sind Regeln mit Ausnahmen, und ob Sie zusätzlich in Richtung gewerblicher Grundstückshandel geraten, hängt an der Zahl und dem zeitlichen Abstand Ihrer Verkäufe. Das ist die Stelle, an der ein Steuerberater dazugehört – wir beraten dazu nicht.

Ja, wenn der Zuschnitt es hergibt und das Planungsrecht mitspielt. Die Teilung selbst ist eine Vermessungsleistung: Ein öffentlich bestellter Vermessungsingenieur bildet das neue Flurstück, danach wird es im Liegenschaftskataster und im Grundbuch nachvollzogen. Vermessungskosten und die Dauer des Katastervollzugs fallen dabei unabhängig davon an, ob der Verkauf später zustande kommt – sie gehören von Anfang an in die Rechnung.

Zwei Punkte kommen in Potsdam dazu. Liegt die Fläche in einem der genannten Sanierungsgebiete, kann die Teilung nach § 144 BauGB genehmigungspflichtig sein. Und eine Teilfläche muss eigenständig erschlossen und zugänglich sein – ist sie das nicht, braucht es eine gesicherte Zuwegung, die häufig über eine Baulast oder eine Dienstbarkeit hergestellt wird. Die Konsequenz: Die Teilung ist selten der schnellste Weg, aber oft der, der zwei Käufergruppen statt einer erreicht.

Ein Makler nimmt Ihnen keine Behördenauskunft ab, er holt sie ein und ordnet sie ein. Der Unterschied zum Selbermachen liegt weniger in den einzelnen Schritten als in der Frage, welche Auskunft überhaupt gebraucht wird – bei einem Grundstück in einem Sanierungsgebiet eine andere als bei einer Teilfläche in einem Ortsteil. Dazu kommt die Käuferprüfung: Ob jemand die Finanzierung darstellen kann, entscheidet sich an einer belastbaren Finanzierungsbestätigung, und bei einem unbebauten Grundstück hängt sie an einem Bauvorhaben, das selbst noch nicht steht. Wird das erst nach der Reservierung geprüft, ist die Fläche in der Zwischenzeit vom Markt.

Wir sind Mitglied im IVD und arbeiten mit einer Erlaubnis nach § 34c GewO, erteilt durch die Landeshauptstadt Potsdam. Unser Büro liegt in Babelsberg, das Einzugsgebiet reicht über das Stadtgebiet hinaus in den nördlichen Landkreis Potsdam-Mittelmark. Für Grundstücke heißt das praktisch: Wir klären Bebaubarkeit, Baulasten, Altlastenauskunft und Vorkaufslage, bevor eine Fläche online geht, und richten das Exposé auf die Käufergruppe aus, die zum Zuschnitt passt.

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Verantwortlich für diesen Beitrag

Dieser Beitrag wird von der KIRSCH & KIRSCH Immobilien GmbH, Karl-Liebknecht-Straße 10, 14482 Potsdam, verantwortet. Geschäftsführer: Bernhard Kirsch. Erlaubnis nach § 34c GewO, erteilt durch die Landeshauptstadt Potsdam; zuständige Aufsichtsbehörde: Gewerbeamt der Stadt Potsdam. Mitglied im IVD – Die Immobilienunternehmer. Firmenprofil · LinkedIn

Quellen

• BORIS Brandenburg – Bodenrichtwertinformationssystem des Landes
• § 11 BbgGAV – anonymisierte Auskünfte aus der Kaufpreissammlung bei dargelegtem berechtigtem Interesse
• Landeshauptstadt Potsdam: Antrag auf Vorbescheid (Bauvoranfrage)
• Landeshauptstadt Potsdam: Baulastenverzeichnis – Auskunft
• Landesamt für Umwelt Brandenburg: Altlasten- und Bodenschutzkataster
• Landeshauptstadt Potsdam: Satzungen aus dem Bau- und Planungsbereich
• § 144 BauGB – genehmigungspflichtige Vorhaben und Rechtsvorgänge im Sanierungsgebiet
• § 23 EStG – private Veräußerungsgeschäfte, Zehnjahresfrist