Die Frage hat zwei Antworten, weil der Verkauf aus zwei Teilen besteht, die kaum etwas miteinander zu tun haben. Der erste Teil ist die Zeit bis zum Käufer — sie hängt am Angebotspreis, an der Vollständigkeit der Unterlagen und an der Objektart, und sie ist der Teil, den Sie steuern. Der zweite Teil beginnt mit dem Notartermin und läuft über Fristen, die weder Sie noch der Käufer beeinflussen: Eintragungen im Grundbuch, Löschungsunterlagen der Banken, Erklärungen der Stadt. In Potsdam kommt eine dritte Ebene dazu, die in bundesweiten Ratgebern nicht auftaucht — die Dichte an Sanierungs-, Erhaltungs- und Vorkaufsrechtssatzungen. Wer seinen Zeitplan nur auf die Vermarktung stützt, plant genau den Teil, der sich verschieben kann, nicht ein.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Vermarktungszeit ist verhandelbar, die Abwicklungszeit nach dem Notartermin nicht. Beide Teile gehören getrennt geplant.
- Den Ausschlag für die Vermarktungsdauer gibt der Angebotspreis — nicht, weil ein zu hoher Preis langsamer verkauft, sondern weil er zunächst gar nicht verkauft.
- Der Kaufpreis wird erst fällig, wenn die Auflassungsvormerkung eingetragen ist, die Löschungsunterlagen vorliegen, erforderliche Genehmigungen da sind und die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht nicht ausübt.
- Übt die Gemeinde ein Vorkaufsrecht nicht aus, braucht es darüber ein Zeugnis — und für die Entscheidung stehen ihr nach dem Baugesetzbuch drei Monate ab Mitteilung des Kaufvertrags zu.
- Potsdam hat für zahlreiche Bereiche Vorkaufsrechtssatzungen erlassen, unter anderem in Golm, Fahrland, Bornstedt und Babelsberg. Wer dort verkauft, plant diese Frist mit ein.
- In den Denkmalbereichen und Erhaltungsgebieten verlängert sich nicht die Abwicklung, sondern die Vorbereitung: Die Auskünfte dazu gehören beschafft, bevor inseriert wird.
- Eine Verzögerung, die in keinem Zeitplan steht: Erklärungen von Beteiligten, die gar nicht Vertragspartei sind.
Woraus setzt sich die Dauer überhaupt zusammen?
Ein Verkauf läuft in vier Blöcken ab, und jeder folgt einer anderen Logik. Die Vorbereitung — Unterlagen beschaffen, Wert ermitteln, Exposé erstellen — ist reine Arbeitszeit und lässt sich durch Vorlauf verkürzen. Die Vermarktung ist Marktzeit: Sie endet, wenn ein Käufer gefunden ist, der auch finanzieren kann. Die Phase zwischen Einigung und Beurkundung ist Prüfzeit, überwiegend bei der Bank des Käufers. Und die Abwicklung nach dem Notartermin ist Fristenzeit — sie läuft bei Dritten und nicht bei Ihnen.
| Block | Wovon die Dauer abhängt | Wer sie bestimmt |
|---|---|---|
| Vorbereitung | Vollständigkeit der Unterlagen, Genehmigungslage des Grundstücks, Zugang zu Vergleichsdaten | Sie |
| Vermarktung | Angebotspreis, Objektart, Zustand, Zahl vergleichbarer Angebote | Markt und Preis |
| Einigung bis Beurkundung | Finanzierungsstand des Käufers, Terminlage beim Notar | Käufer und Bank |
| Abwicklung | Grundbuch, Löschungsunterlagen, Erklärungen der Stadt | Dritte |
Die Konsequenz für Ihren Zeitplan: Eine pauschale Monatszahl hilft Ihnen wenig, weil sie über vier Blöcke mittelt, von denen nur zwei in Ihrer Hand liegen. Belastbar wird die Planung erst, wenn Sie für Ihr Objekt wissen, welcher Block der kritische ist — und das entscheidet sich vor dem Inserat, nicht danach.
Wie lange dauert es, bis ein Käufer da ist?
Diese Phase wird fast ausschließlich vom Preis bestimmt. Ein zu hoch angesetztes Angebot verkauft sich nicht langsamer, es verkauft sich am Anfang gar nicht: Die Anfragen bleiben aus, die Standzeit wächst, und sie ist für jeden späteren Interessenten sichtbar. Was dann folgt, ist der eigentliche Zeitverlust. Wird der Preis nachträglich gesenkt, spricht das Angebot eine andere Käuferschicht an als ursprünglich geplant — und die Vermarktung beginnt für diese Gruppe von vorn.
In Potsdam kommt an dieser Stelle eine Hürde dazu, die die Vorbereitung verlängert. Die belastbaren Vergleichsdaten liegen in der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Potsdam. Nach der Brandenburgischen Gutachterausschussverordnung gibt es daraus anonymisierte Auskünfte nur, wenn ein berechtigtes Interesse dargelegt wird; grundstücksbezogene Auskünfte bleiben öffentlichen Stellen und bestellten oder zertifizierten Sachverständigen vorbehalten, und kostenfrei ist das nicht. Das ist ein Antrag mit Bearbeitungszeit, kein Abruf. Die frei einsehbaren Bodenrichtwerte sind dagegen Stichtagswerte: Sie werden zum 1. Januar des laufenden Jahres ermittelt und bis zum 15. Februar beschlossen. Wer im Winter bewertet, rechnet also noch mit den Werten des Vorjahres. Die Konsequenz: Planen Sie die Beschaffung der Bewertungsgrundlagen als eigenen Schritt vor der Vermarktung ein, nicht parallel dazu.
Wie viele vergleichbare Objekte gleichzeitig am Markt sind, unterscheidet sich innerhalb der Stadt deutlich. Nach dem Grundstücksmarktbericht 2025 des Gutachterausschusses lagen die Schwerpunkte der Eigenheimverkäufe unter anderem in Babelsberg, Groß Glienicke und Fahrland. Wo mehrere ähnliche Häuser im selben Zeitraum angeboten werden, entscheidet die Vorbereitung darüber, welches zuerst verkauft wird. Wo dagegen über längere Zeit kaum Vergleichsfälle gehandelt werden, fehlt die Referenz, an der Sie Ihren Preis vor dem Inserat prüfen könnten — dort ist das Risiko einer zu langen Standzeit größer, obwohl weniger Konkurrenz da ist.
Was verlängert in Potsdam die Zeit bis zum Notartermin?
Die üblichen Unterlagen — Grundbuchauszug, Flurkarte, Energieausweis, bei Wohnungen Teilungserklärung, Protokolle und Abrechnungen — sind bundesweit dieselben. Was in Potsdam dazukommt, ist die Satzungslage, und sie kostet Vorbereitungszeit statt Abwicklungszeit.
In den Vorstädten und in Babelsberg überlagern sich Denkmalbereichssatzung, städtebauliche Erhaltungssatzung und Gestaltungssatzung — betroffen sind unter anderem die Nauener, die Jäger-, die Berliner und die Brandenburger Vorstadt sowie der Denkmalbereich Nowawes in Babelsberg. Für den Zeitplan heißt das: Der Umbauspielraum, mit dem ein Käufer kalkuliert, ist eingeschränkt, und wenn er das erst in der zweiten Besichtigung erfährt, springt er ab oder verhandelt — beides kostet Wochen. Liegen die Auskünfte im Exposé, entfällt diese Schleife.
In den sozialen Erhaltungsgebieten Babelsberg Süd und Teltower Vorstadt Nord sind zusätzlich Rückbau, Änderung und Nutzungsänderung genehmigungspflichtig, auch wenn sie nach der Brandenburgischen Bauordnung verfahrensfrei wären. Das trifft vor allem Mehrfamilienhäuser und damit Käufer, deren Kalkulation auf Modernisierung aufbaut. Die Konsequenz für die Dauer: Diese Kalkulation sollte belastbar sein, bevor ein Angebot auf dem Tisch liegt — sonst wird sie zwischen Einigung und Beurkundung neu aufgemacht.
Liegt die Immobilie im Sanierungsgebiet Potsdamer Mitte, trägt das Grundbuch einen Sanierungsvermerk. Nach § 144 BauGB können im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet auch Rechtsvorgänge genehmigungspflichtig sein — die Veräußerung selbst, die Bestellung von Grundpfandrechten, Teilungen. Ob der Vorbehalt im konkreten Gebiet greift, richtet sich danach, was die jeweilige Sanierungssatzung ausschließt. Das ist vor dem Notartermin bei der Stadt zu klären; danach geklärt, steht es zwischen Beurkundung und Kaufpreisfälligkeit.
Wie lange dauert es vom Notartermin bis zum Geld?
Mit der Beurkundung ist der Vertrag geschlossen, der Kaufpreis aber noch nicht fällig. Fällig wird er erst, wenn vier Dinge vorliegen: alle erforderlichen Genehmigungen, die eingetragene Auflassungsvormerkung für den Käufer, die Unterlagen zur Löschung nicht übernommener Belastungen — vor allem Grundschulden — und die Gewissheit, dass die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht nicht ausübt. Erst dann teilt der Notar die Kaufpreisfälligkeit mit. Jeder dieser Punkte läuft bei einer anderen Stelle, und sie laufen nicht alle parallel.
Genau an diesem Punkt schlägt die Potsdamer Satzungslage durch. Die Stadt hat für eine ganze Reihe von Bereichen Vorkaufsrechtssatzungen erlassen — darunter die Uferzone Griebnitzsee, Ufergrundstücke am Krampnitzsee und an der Schwanenallee, Golm Nord und die Neue Mitte Golm, Fahrland West, Bornstedt Kirschallee/Amundsenstraße sowie Nuthestraße/Horstweg in Babelsberg. Dazu kommen die gesetzlichen Vorkaufsrechte in Sanierungs- und Entwicklungsgebieten, etwa im Entwicklungsbereich Krampnitz. Welche Flächen im Einzelnen erfasst sind, steht in der Satzungsübersicht der Landeshauptstadt Potsdam.
Der Ablauf steht in § 28 BauGB: Der Kaufvertrag wird der Gemeinde mitgeteilt, und sie kann ihr Vorkaufsrecht nur binnen drei Monaten nach dieser Mitteilung ausüben. Übt sie es nicht aus oder besteht keines, stellt sie darüber auf Antrag ein Zeugnis aus — und ohne dieses Zeugnis schreibt das Grundbuchamt das Eigentum nicht um. Die Konsequenz ist unspektakulär und trotzdem ein Grund, warum ein Potsdamer Zeitplan nicht aufgeht: Zwischen Notartermin und Geldeingang liegt eine Frist, die Sie nicht verkürzen können — auch dann nicht, wenn von vornherein klar ist, dass die Stadt kein Interesse an Ihrem Grundstück hat.
Wann sind Umschreibung und Übergabe durch?
Eigentümer werden Käufer nicht mit der Beurkundung und nicht mit der Zahlung, sondern mit der Eintragung im Grundbuch. Zuständig ist das Grundbuchamt beim Amtsgericht Potsdam, und zwar für alle Grundstücke im Bezirk des Amtsgerichts — das umfasst neben dem Stadtgebiet auch Umlandgemeinden wie Teltow, Kleinmachnow und Werder. Dieselbe Stelle bearbeitet also Stadt und Umland. Für Ihren Zeitplan heißt das: Die Umschreibung ist kein Schritt, den Sie durch die Wahl des Notars oder durch Nachfassen verkürzen — sie gehört als feste Nachlaufzeit hinter den Zahlungstermin, nicht daneben.
Vor der Umschreibung müssen die Löschungen vollzogen und die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts vorliegen, die erst nach Zahlung der Grunderwerbsteuer durch den Käufer erteilt wird. Für Sie als Verkäufer ist das in der Regel unkritisch, weil Ihr Geld zu diesem Zeitpunkt bereits geflossen ist. Wichtiger ist deshalb, woran die Übergabe geknüpft ist: Üblicherweise wird sie an die vollständige Kaufpreiszahlung gekoppelt, nicht an die Eintragung. Wer Umzug, Anschlussmiete oder einen eigenen Kaufvertrag plant, orientiert sich also am Zahlungstermin — und sollte im Vertrag nachlesen, ob das auch so geregelt ist.
Die Verzögerung, die niemand einplant: Beteiligte ohne Vertrag
Was wir in der Praxis beobachten: Verzögerungen entstehen an einer Stelle, die in keinem Zeitplan auftaucht — bei Personen und Stellen, die am Kaufvertrag gar nicht beteiligt sind. Beim Verkauf einer Eigentumswohnung kann die Teilungserklärung die Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung verlangen — liegt sie nicht vor, wird der Kaufpreis nicht fällig, egal wie einig sich die Parteien sind. Steht ein Eigentümer unter Betreuung, kommt eine betreuungsgerichtliche Genehmigung dazu. Gehört die Immobilie einer Erbengemeinschaft, braucht jede Verfügung alle Miterben, und der Zeitplan richtet sich nach dem Langsamsten.
Dazu kommt ein Punkt, den ein Zeitplan nicht abbildet: Eine vorbehaltliche Finanzierungsbestätigung ist noch keine Zahlungssicherheit. Belastbar wird sie erst mit der endgültigen Zusage der Bank. Was andere Eigentümer berichten: Die Sorge gilt weniger dem Preis als der Frage, ob die Zusage des Käufers am Ende trägt. Dahinter steht eine reale Folge für den Zeitplan — wird eine Reservierung rückabgewickelt, war das Objekt in der Zwischenzeit vom Markt und taucht beim zweiten Anlauf mit längerer Standzeit wieder auf.
Deshalb klären wir beides, bevor ein Objekt online geht: die Genehmigungs- und Vorkaufslage des Grundstücks und die Zustimmungen, die neben dem Kaufvertrag gebraucht werden. Wie wir die Finanzierungsfähigkeit von Interessenten prüfen, haben wir in einem eigenen Beitrag zur Bonitätsprüfung von Immobilienkäufern beschrieben.
Woran hängt die Dauer bei Ihrer Immobilie?
| Ausgangslage | Wirkung auf die Dauer |
|---|---|
| Unterlagen vollständig vor dem Inserat | verkürzt Vorbereitung und Abwicklung |
| Preis aus Angebotspreisen der Nachbarschaft abgeleitet | verlängert die Vermarktung, oft erheblich |
| Grundstück in einem Gebiet mit Vorkaufsrechtssatzung | verlängert die Abwicklung um die gesetzliche Frist |
| Lage in Denkmalbereich, Erhaltungs- oder Sanierungsgebiet | verlängert die Vorbereitung, wenn Auskünfte fehlen |
| Eigentumswohnung mit Zustimmungsvorbehalt des Verwalters | verlängert die Zeit bis zur Kaufpreisfälligkeit |
| Mehrere Eigentümer, Betreuung, Erbengemeinschaft | verlängert jede Phase, in der eine Erklärung nötig ist |
| Objekt vermietet | verlängert die Vermarktung, engerer Käuferkreis |
| Käufer mit vorbehaltlicher Finanzierungszusage | Risiko eines Neustarts nach Wochen |
Häufige Fragen
Das hängt daran, wie schnell vier Voraussetzungen erfüllt sind: erforderliche Genehmigungen, Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch, Unterlagen zur Löschung nicht übernommener Belastungen und die Klärung des gemeindlichen Vorkaufsrechts. Erst wenn alle vorliegen, teilt der Notar die Fälligkeit mit, und erst danach läuft die im Vertrag vereinbarte Zahlungsfrist. Die Vorkaufsrechtsprüfung ist dabei der Punkt, der sich am wenigsten beeinflussen lässt: Der Gemeinde stehen nach dem Baugesetzbuch drei Monate ab Mitteilung des Kaufvertrags zu.
Die Eigentumsumschreibung erfolgt zuletzt, nach vollständiger Kaufpreiszahlung. Vorher müssen die Löschung nicht übernommener Belastungen vollzogen sein, das Zeugnis über das gemeindliche Vorkaufsrecht vorliegen und die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts erteilt sein — diese kommt erst, wenn der Käufer die Grunderwerbsteuer gezahlt hat. Zuständig ist für Potsdam und den umliegenden Amtsgerichtsbezirk das Grundbuchamt beim Amtsgericht Potsdam. Für Sie als Verkäufer ist dieser Schritt in der Regel unkritisch, weil das Geld zu diesem Zeitpunkt bereits geflossen ist.
Das regelt der Kaufvertrag, nicht das Gesetz. Üblich ist die Übergabe unmittelbar nach vollständigem Zahlungseingang, häufig zum nächsten Monatsersten, damit Nebenkosten, Versicherungen und Zählerstände zu einem klaren Stichtag übergehen. Wenn Sie einen Umzug oder einen Anschlusskauf planen, lassen Sie die Übergaberegelung vor der Beurkundung auf diesen Termin abstimmen — nachträglich ist sie nur im Einvernehmen mit dem Käufer zu ändern.
Eine belastbare Zahl gibt es nicht, und sie wäre auch nicht aussagekräftig: Entscheidend ist nicht die Zahl der Besichtigungen, sondern der Anteil der Interessenten, die kaufen wollen und finanzieren können. Viele Besichtigungen ohne Angebot sind meist ein Hinweis darauf, dass Preis und Objekt nicht zusammenpassen oder dass das Exposé einen wesentlichen Punkt offenlässt — etwa Sanierungsbedarf oder eine Genehmigungslage. Eine Vorauswahl der Interessenten setzt deshalb an der Ursache an, zusätzliche Termine nicht.
Drei Dinge. Erstens ein Angebotspreis, der aus Inseraten der Nachbarschaft statt aus beurkundeten Kaufpreisen abgeleitet wurde. Zweitens fehlende Auskünfte zur Genehmigungslage — in den Denkmalbereichen, den Erhaltungs- und den Sanierungsgebieten führt das zu einer zweiten Verhandlungsrunde. Drittens Erklärungen Dritter, die im Zeitplan nicht auftauchen: die Zustimmung eines WEG-Verwalters, eine betreuungsgerichtliche Genehmigung oder das Zeugnis der Stadt zum Vorkaufsrecht.
Die Vorbereitung ja, die Abwicklung kaum. Verkürzen lässt sich alles, was vor dem Inserat liegt: Unterlagen und Behördenauskünfte vollständig beschaffen, den Preis auf Grundlage tatsächlich beurkundeter Kaufpreise ansetzen, die Genehmigungslage offen ins Exposé schreiben und die Finanzierungsfähigkeit der Interessenten früh prüfen. Was nach der Beurkundung liegt — Grundbucheintragung, Löschungsunterlagen der Banken, Erklärungen der Stadt —, folgt gesetzlichen Fristen und Bearbeitungszeiten und ist durch Druck nicht zu verkürzen. Realistisch ist deshalb nicht der schnellste Zeitplan, sondern der, der diese Fristen von Anfang an enthält.
Weiterlesen
- Immobilie verkaufen in Potsdam — Ablauf, Leistungen und Vorbereitung im Überblick
- Privat verkaufen oder über einen Makler? — was beide Wege kosten und wann welcher trägt
- Professionelle Exposéerstellung — welche Angaben vor dem Inserat hineingehören
- Immobilienmakler in Babelsberg — unser Büro und das Einzugsgebiet
Verantwortlich für diesen Beitrag
Dieser Beitrag wird von der KIRSCH & KIRSCH Immobilien GmbH, Karl-Liebknecht-Straße 10, 14482 Potsdam, verantwortet. Geschäftsführer: Bernhard Kirsch. Erlaubnis nach § 34c GewO, erteilt durch die Landeshauptstadt Potsdam; zuständige Aufsichtsbehörde: Gewerbeamt der Stadt Potsdam. Mitglied im IVD – Die Immobilienunternehmer. Firmenprofil · LinkedIn
Quellen
- Baugesetzbuch: Verfahren und Frist beim gemeindlichen Vorkaufsrecht
- Baugesetzbuch: genehmigungspflichtige Vorhaben und Rechtsvorgänge im Sanierungsgebiet
- Landeshauptstadt Potsdam: Satzungen aus dem Bau- und Planungsbereich
- Landeshauptstadt Potsdam: Soziale Erhaltungssatzungen
- Land Brandenburg: Gutachterausschussverordnung — Auskünfte aus der Kaufpreissammlung und Bodenrichtwerte
- Bundesnotarkammer: Kaufpreisfälligkeit beim Immobilienkauf
- Amtsgericht Potsdam: Zuständigkeit des Grundbuchamts
