Beim Verkauf einer Eigentumswohnung hilft Ihnen nicht eine Stelle, sondern eine feste Reihe von Beteiligten — und zwei davon gibt es beim Haus so nicht: die Verwaltung Ihrer Eigentümergemeinschaft, die einen Teil Ihrer Verkaufsunterlagen führt, und, wenn Ihre Teilungserklärung das vorsieht, diejenige Person, die der Veräußerung zustimmen muss. Dazu kommen der Notar für die Beurkundung, das Grundbuchamt, Ihre Bank für eine noch eingetragene Grundschuld, der Gutachterausschuss oder ein Sachverständiger für den Preis, ein Aussteller für den Energieausweis, ein Steuerberater für die steuerliche Seite — und ein Makler, wenn Sie Bewertung, Vermarktung und Käuferprüfung abgeben wollen. Entscheidend ist weniger, wen Sie einschalten, als wann: Zwei dieser Stellen arbeiten mit einem Vorlauf, den Sie nicht verkürzen können.

Das Wichtigste in Kürze

• Die Verwaltung Ihrer Eigentümergemeinschaft ist kein Dienstleister, den Sie beauftragen, sondern die Stelle, gegen die Sie einen gesetzlichen Anspruch auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen haben.
• Sieht die Teilungserklärung eine Veräußerungsbeschränkung vor, bleibt der Verkauf schwebend unwirksam, solange die Zustimmung nicht erteilt ist — eine fehlende Unterschrift hält den Vollzug auf, nicht der Kaufpreis.
• Steht im Grundbuch noch eine getilgte Grundschuld, gehört Ihre Bank früh in den Ablauf und nicht erst in die Woche vor dem Notartermin.
• Grundbuchauszüge gibt es beim Grundbuchamt Potsdam auf schriftlichen Antrag, Einsicht in die Grundakte nur nach telefonischer Terminvereinbarung.
• Belastbare Vergleichspreise liegen beim Gutachterausschuss der Landeshauptstadt Potsdam — Auskünfte daraus setzen ein dargelegtes berechtigtes Interesse voraus und sind gebührenpflichtig.
• Liegt Ihre Wohnung in einem Sanierungs-, Erhaltungs- oder Denkmalbereich, ist die Stadt eine weitere beteiligte Stelle — und zwar vor dem Inserat, nicht danach.

Die Beteiligten lassen sich danach trennen, woran sie hängen — nicht nach Wichtigkeit. Unvermeidbar sind Notar, Grundbuchamt und Energieausweis. An Ihrer Wohnung hängen die Verwaltung der Eigentümergemeinschaft, Ihre Bank und, je nach Lage, die Stadt. Ihre Entscheidung sind Gutachterausschuss oder Sachverständiger, Steuerberater und Makler.

Die Konsequenz daraus: Die ersten beiden Zeilen sind nicht die, an die man zuerst denkt, aber die, deren Bearbeitungszeit Sie nicht steuern. Alles andere lässt sich parallel erledigen.

Die Verwaltung. Zu den Unterlagen, die jeder Verkauf braucht — Grundbuchauszug, Flurkarte, Wohnflächenberechnung, Energieausweis —, kommen bei einer Wohnung die Unterlagen der Gemeinschaft: Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, die Protokolle der Eigentümerversammlungen, der aktuelle Wirtschaftsplan, die letzten Jahresabrechnungen, das laufende Hausgeld, der Stand der Erhaltungsrücklage und beschlossene, aber noch nicht ausgeführte Maßnahmen.

Rechtlich ist das keine Gefälligkeit: Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen (§ 18 Abs. 4 WEG). Die Beschluss-Sammlung führt der Verwalter, und Einsicht ist nicht nur Ihnen zu gewähren, sondern auch einem Dritten, den Sie dazu ermächtigt haben (§ 24 Abs. 7 WEG). Die Konsequenz für den Verkauf: Sie können einen Kaufinteressenten oder Ihren Makler mit einer schriftlichen Ermächtigung direkt in die Beschlusslage schauen lassen, statt jede Rückfrage selbst weiterzureichen — die Klärung läuft dann zwischen Verwaltung und Interessent und nicht über Ihren Schreibtisch.

Was wir in der Praxis beobachten: Bei den Unterlagen der Gemeinschaft entscheidet nicht die Vollständigkeit, sondern die Reihenfolge. Wer erst inseriert und dann anfordert, verhandelt später über einen Beschluss zu einer anstehenden Sanierung, den der Interessent vor der Zusage findet — und ein Beschluss, der nachgereicht wird, wirkt auf jeden Käufer wie eine Information, die zurückgehalten wurde. Fordern Sie die Unterlagen deshalb an, bevor die Wohnung online geht.

Möglicherweise jemand, der am Kaufvertrag gar nicht beteiligt ist. Als Inhalt des Sondereigentums kann vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung die Zustimmung anderer Eigentümer oder eines Dritten — in der Regel des Verwalters — braucht (§ 12 WEG). Ist das vereinbart, bleibt die Veräußerung unwirksam, solange die Zustimmung nicht erteilt ist. Versagt werden darf sie nur aus wichtigem Grund, und die Eigentümer können die Beschränkung durch Beschluss aufheben und im Grundbuch löschen lassen.

Der praktische Punkt ist nicht die Rechtslage, sondern die Organisation dahinter: Die Zustimmung ist in aller Regel keine Entscheidung, sondern eine Unterschrift. Aufgehalten wird sie deshalb von Urlaub, einem Wechsel der zuständigen Person oder einem Verwalterwechsel in der Gemeinschaft. Was andere Eigentümer berichten: Die Vorstellung, dass ein fertig verhandelter Verkauf an einer ausbleibenden Unterschrift hängen bleibt, beschäftigt sie mehr als die Preisverhandlung. Die Konsequenz: Prüfen Sie zu Beginn, ob in Abteilung II Ihres Grundbuchs eine Veräußerungsbeschränkung eingetragen ist, und klären Sie vor dem Notartermin, wer sie erteilt und in welcher Form. Steht ein Eigentümer unter Betreuung, kommt zusätzlich die Genehmigung des Betreuungsgerichts hinzu — auch das ist ein Vorlauf, den kein Kaufvertrag verkürzt.

Für Potsdam der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Potsdam. Er wertet die beurkundeten Kaufverträge im Stadtgebiet aus; für das Umland ist der Gutachterausschuss des Landkreises Potsdam-Mittelmark zuständig. Auskünfte aus der Kaufpreissammlung gibt die Brandenburgische Gutachterausschussverordnung nur anonymisiert und nur bei dargelegtem berechtigtem Interesse frei; beantragt werden sie gebührenpflichtig über das Landesportal der Gutachterausschüsse. Die Konsequenz: Formlos und nebenbei kommen Sie an die einzige Datenquelle nicht heran, die tatsächlich gezahlte Preise enthält; alles, was auf Portalen sichtbar ist, sind Forderungen.

Brauchen Sie mehr als eine Einschätzung — etwa bei einer Erbengemeinschaft, einer Trennung oder einem Verkauf innerhalb der Familie —, ist ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger der richtige Weg. Die IHK Potsdam führt das Verzeichnis für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken und nennt dort die für Potsdam und Westbrandenburg bestellten Personen. Ein Gutachten kostet Geld und Zeit; es trägt dafür in einer Auseinandersetzung, in der eine Marktpreiseinschätzung nicht trägt.

Zwei Potsdamer Besonderheiten gehören in die Preisfrage. Erstens liegt zwischen innerem und äußerem Stadtgebiet eine deutliche Stufe im Bodenrichtwert, und innerhalb beider Bereiche reichen die Zonen um ein Mehrfaches auseinander — ein Mittelwert für die Gesamtstadt sagt über Ihre Adresse nichts. Zweitens führt der Mietspiegel der Landeshauptstadt Potsdam keine Wohnlagekategorien und kein Straßenverzeichnis; gegliedert wird nach Baualter und Wohnungsgröße. Die Konsequenz für eine vermietete Wohnung: Der Mietspiegel ist eine belastbare Grundlage für die Miete, die ein Kapitalanleger ansetzt — eine amtliche Aussage über die Lage Ihrer Wohnung lässt sich daraus nicht ableiten.

Das hängt daran, wo die Wohnung liegt. Potsdam hat für eine Reihe von Stadtteilen Sanierungs-, Erhaltungs-, Gestaltungs- und Denkmalbereichssatzungen erlassen; ob Ihre Adresse darunterfällt, ist eine Auskunft und keine Einschätzung. Die Übersicht dazu führt die Stadt in der Satzungsübersicht aus dem Bau- und Planungsbereich.

In der Südlichen Innenstadt besteht das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet Potsdamer Mitte weiter; im Bereich der 2. Barocken Stadterweiterung ist ein Teilgebiet noch in Kraft. Liegt Ihre Wohnung dort, kann das Grundbuch einen Sanierungsvermerk tragen, und je nach Verfahrensart der Satzung können neben Bauvorhaben auch Rechtsvorgänge genehmigungspflichtig sein. Die Konsequenz: Die Sanierungsstelle der Stadt ist eine Station im Ablauf, die vor dem Notartermin geklärt sein sollte — und die Frage, wer einen späteren Ausgleichsbetrag trägt, gehört in den Kaufvertrag und nicht in eine mündliche Nebenabrede.

In Babelsberg Süd und in der Teltower Vorstadt Nord gelten soziale Erhaltungssatzungen. Dort sind Rückbau, Änderung und Nutzungsänderung auch dann genehmigungspflichtig, wenn sie nach der Brandenburgischen Bauordnung verfahrensfrei wären. Das trifft Käufer, die mit einer Grundrissänderung oder einer Modernisierung kalkulieren. Die Konsequenz für Sie: Diese Kalkulation sollte belastbar sein, bevor ein Angebot auf dem Tisch liegt — sonst kippt sie nach der Besichtigung und wird zum Preisargument.

Im Denkmalbereich Nowawes in Babelsberg und in den Vorstädten — Nauener, Jäger-, Berliner und Brandenburger Vorstadt — überlagern sich Denkmalbereichs-, Erhaltungs- und Gestaltungssatzung. Beteiligt ist dann die Untere Denkmalschutzbehörde, deren Erlaubnis vor Instandsetzungen und Änderungen einzuholen ist. Die Konsequenz: Was ein Käufer an Ihrer Wohnung verändern darf, ist dort keine Geschmacksfrage, sondern eine Auskunft — und sie gehört ins Exposé, weil sie sonst in der Verhandlung landet.

Zwei Stellen, die mit dem Käufer nichts zu tun haben und deshalb auf Verkaufschecklisten selten auftauchen.

Ihre Bank, wenn im Grundbuch noch eine Grundschuld steht. Für die Löschung braucht es eine Löschungsbewilligung; die Rückgabe der vollstreckbaren Ausfertigung ist davon ein getrennter Vorgang, und nach einer Umschuldung ist nicht immer offensichtlich, welches Institut die Unterlagen überhaupt hat. Auch in Eigentümer-Foren wird häufig beschrieben, dass Verkäufer sich genau darum sorgen: Der Kredit ist längst zurückgezahlt, und trotzdem ist unklar, ob die Papiere dazu vollständig vorliegen. Die Konsequenz: Diesen Punkt klären Sie am Anfang, nicht in der Woche vor dem Notartermin. Verkaufen Sie vor Ablauf der Zinsbindung, gehört die Auskunft zur Vorfälligkeitsentschädigung in dieselbe Anfrage — sie verändert Ihren Nettoerlös, nicht den Kaufpreis.

Das Grundbuchamt beim Amtsgericht Potsdam führt die Grundbücher für den gesamten Amtsgerichtsbezirk — neben Potsdam mit Babelsberg, Bornim, Bornstedt, Drewitz, Eiche, Fahrland, Golm, Groß Glienicke, Grube, Marquardt, Neu Fahrland, Sacrow und Satzkorn auch für Kleinmachnow, Stahnsdorf, Teltow, Werder und Michendorf. Grundbuchauszüge werden auf schriftlichen Antrag erteilt, Einsicht in die Grundakten nur nach vorheriger telefonischer Terminvereinbarung. Die Konsequenz: Wer die Teilungserklärung aus der Grundakte braucht, plant dafür einen Termin ein — und wer eine offene Grundbuchberichtigung hat, etwa nach einem Erbfall, erledigt sie vor der Vermarktung, weil sie sonst den Eigentumsübergang aufhält.

Den Kaufvertrag beurkundet ein Notar; ohne notarielle Beurkundung kommt der Verkauf einer Immobilie nicht wirksam zustande. Der Notar ist dabei nicht der Anwalt einer Seite, sondern neutral: Er entwirft den Vertrag, belehrt beide Parteien und wickelt den Vollzug über das Grundbuchamt ab. Wer den Notar auswählt und wer die Kosten trägt, ist Verhandlungssache zwischen Ihnen und dem Käufer. Die für Brandenburg amtierenden Notarinnen und Notare finden Sie über die Notarsuche der Bundesnotarkammer; die Notarkammer Brandenburg selbst beurkundet nicht. Die Konsequenz: Einen Notar brauchen Sie erst, wenn der Käufer feststeht — Fragen zur Vertragsgestaltung, etwa zu Zahlungsvoraussetzungen oder zum Übergabetermin, können Sie aber vorher klären und in den Entwurf aufnehmen lassen, statt sie im Beurkundungstermin aufzumachen.

Den Energieausweis stellt eine dafür berechtigte Person aus — bei einer Eigentumswohnung allerdings nicht für Ihre Wohnung, sondern für das Gebäude. Er kommt deshalb in aller Regel über die Verwaltung, und das ist ein weiterer Grund, dort früh anzufragen. Vorzulegen ist er spätestens bei der Besichtigung, nach Abschluss des Kaufvertrags ist er dem Käufer zu übergeben (§ 80 GModG). Die Konsequenz: Fehlt der Ausweis am Tag der ersten Besichtigung, ist das keine Formalie, die man nachholt — es ist eine Pflicht, die den Termin betrifft.

Ob auf den Verkauf Steuern anfallen, hängt an der Haltedauer seit der Anschaffung und daran, ob Sie die Wohnung selbst bewohnt haben. Das ist der Punkt, an dem ein Steuerberater hilft und niemand sonst — eine Auskunft dazu darf Ihnen weder der Makler noch der Notar geben.

Keine der bisher genannten Stellen koordiniert. Der Gutachterausschuss liefert Daten, die Verwaltung Unterlagen, der Notar beurkundet, wenn der Käufer feststeht — die Reihenfolge, die Vollständigkeit und die Frage, ob ein Interessent tatsächlich kaufen kann, bleibt sonst bei Ihnen.

Genau dort setzen wir an: Wir beschaffen die Unterlagen bei Verwaltung, Grundbuchamt und Stadt, klären die Genehmigungs- und Satzungslage, bevor eine Wohnung online geht, leiten den Preis aus den Daten des Gutachterausschusses ab statt aus Angebotspreisen der Nachbarschaft, und prüfen Finanzierungsbestätigungen, bevor eine Wohnung reserviert wird. Was zur Vorbereitung und Vermarktung einer Immobilie gehört, steht auf der Leistungsseite; die Vorauswahl der Interessenten läuft über unser Interessentenmanagement.

Was das kostet, lässt sich nicht pauschal beziffern, aber an drei Bedingungen festmachen: am Leistungsumfang — eine reine Inseratsschaltung ist etwas anderes als Bewertung, Unterlagenbeschaffung, Vermarktung, Käuferprüfung und Abwicklung —, an der Auftragsart und daran, ob der Makler für beide Seiten tätig wird; bei Wohnimmobilien wird die Provision dann zwischen den Parteien geteilt. Verhandelbar ist sie in jedem Fall, und der Maklervertrag über eine Wohnimmobilie bedarf der Textform. Ob sich der Auftrag für Ihren Fall rechnet, hängt an Ihrer Ausgangslage und nicht an der Provisionshöhe — wir haben das im Beitrag zum Privatverkauf gegenüber dem Verkauf über einen Makler durchgerechnet.

• Woran Sie einen passenden Makler in Potsdam erkennen — Kriterien statt Rangliste
• Bonitätsprüfung von Immobilienkäufern — wie sich Finanzierungsnachweise prüfen lassen
• Immobilienmakler in Babelsberg — unser Büro und das Einzugsgebiet

Verantwortlich für diesen Beitrag

Dieser Beitrag wird von der KIRSCH & KIRSCH Immobilien GmbH, Karl-Liebknecht-Straße 10, 14482 Potsdam, verantwortet. Geschäftsführer: Bernhard Kirsch. Erlaubnis nach § 34c GewO, erteilt durch die Landeshauptstadt Potsdam; zuständige Aufsichtsbehörde: Gewerbeamt der Stadt Potsdam. Mitglied im IVD – Die Immobilienunternehmer. Firmenprofil · LinkedIn

Quellen

• Veräußerungsbeschränkung im Wohnungseigentumsgesetz — Zustimmung zur Veräußerung, Versagung, Aufhebung
• Beschluss-Sammlung und Einsichtsrecht der Eigentümer — Führung durch den Verwalter, Einsicht durch ermächtigte Dritte
• Ausstellung, Vorlage und Übergabe des Energieausweises — Pflichten beim Verkauf
• Gutachterausschuss für Grundstückswerte, Land Brandenburg: Auskünfte aus der Kaufpreissammlung
• Amtsgericht Potsdam: Grundbuchamt — Zuständigkeit, Einsicht und Anträge
• IHK Potsdam: Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für die Bewertung von Grundstücken
• Bundesnotarkammer: Verzeichnis der Notarinnen und Notare
• Landeshauptstadt Potsdam: Übersicht der Sanierungs-, Erhaltungs- und Denkmalbereichssatzungen